قدس مشکلات و راه‌حل‌های ساخت خانه ارزان‌قیمت را بررسی می‌کند
باز کردن گره‌های زمین در طرح نهضت ملی مسکن
زهرا طوسی
با وجود اولتیماتوم وزارت راه و شهرسازی به تمامی دستگاه‌ها مبنی بر اینکه تا پایان دی‌ماه املاک خود را برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن به این وزارتخانه معرفی کنند، دستگاه‌های دولتی حاضر به انجام تکلیف قانونی خود در این باره نیستند.
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال اراضی ۴ میلیون واحد مسکونی نهضت ملی مسکن را تأمین کند. هر چند رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی خیال مردم را از بابت تأمین اراضی مورد نیاز برای ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی راحت کرده اما پرسش اینجاست که زمین مورد نیاز برای ساخت 2میلیون واحد دیگر با چه سازوکاری قرار است تأمین شود؟ با وجود اینکه وزیر راه گفته هر زمین دولتی که درخواست واگذاری آن را داشته باشیم چنانچه در مدت دو ماه واگذار نشود؛ سازمان ثبت اسناد یک‌طرفه سند آن را به نام وزارت راه و شهرسازی می‌زند ولی این تهدید قانونی، چندان تأثیری در مواضع مدیران دولتی نداشته و آن‌ها همچنان از واگذاری زمین‌ها سر باز می‌زنند. این استنکاف از قانون همان چیزی است که وزیر اقتصاد نیز در نامه‌ای به رئیس‌جمهور با موضوع موانع فروش اموال مازاد دولت به آن اشاره کرده است.
الزام قانونی دولت برای تأمین زمین رایگان
محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس امتناع مدیران دستگاه‌ها از واگذاری زمین برای ساخت مسکن را غیرقانونی دانسته و یادآوری می‌کند بر اساس قانون جهش تولید مسکن، دولت می‌باید مشکل زمین را به عنوان مانع اصلی تولید مسکن ارزان‌قیمت از سرراه بردارد، به این شکل که اراضی دولتی با کاربری مسکونی واقع در محدوده شهرها اعم از اراضی‌ای که متعلق به وزارت راه و یا سایر دستگاه‌های دولتی هستند باید توسط این وزارتخانه در اختیار مسکن‌سازان قرار گیرد.
این استاد دانشگاه می‌افزاید: حتی اگر این قانون مصوب نشده بود، براساس ماده 9 قانون زمین شهری مصوب سال 66 وزارت مسکن موظف است زمین مورد نیاز مسکن‌سازی را با استفاده از همه اراضی موات و دولتی (به ویژه در شهرهایی که براساس قانون، عدم امکان تأمین زمین برایشان مشخص شده است) تأمین کند. در بند الف همین ماده 9 اشاره شده در صورت ضرورت وزارت مسکن بایستی با تفکیک و فروش زمین‌های بایر اطراف شهرها و
هر آنچه می‌شود تغییر کاربری داد، تلاش کند تا زمین مورد نیاز برای طرح‌های ساختمان‌سازی دولت را فراهم کند.
وی تأکید می‌کند: تا زمانی که واگذاری زمین به استناد قانون زمین شهری اجرا می‌شد مشکلی در فرایند تأمین مسکن وجود نداشت ولی به محض کنار گذاشتن این قانون در اوایل دهه70 توسط وزیر دولت هاشمی رفسنجانی که بعدها وزیر دولت روحانی هم شد گره در کار تأمین مسکن افتاد و هر روز بر مشکلات تأمین مسکن افزود. در حقیقت سرچشمه مشکلات امروز بخش مسکن، قانون‌شکنی این فرد بود که طرح مسکن مهر را هم در دولت قبل زمین زد.
مشوق‌های دولتی برای تملک زمین‌ها
این فعال بخش مسکن تأکید می‌کند: بر اساس قانون بودجه سال 99 از دستگاه‌ها خواسته شده بود که املاک مازاد خود را به وزارت اقتصاد و دارایی معرفی کنند تا دولت بتواند از فروش آن‌ها کسری بودجه شدید خود را جبران کند، اما بسیاری از دستگاه‌ها از انجام این وظیفه قانونی امتناع کردند که البته این رویه در دولت جدید که با شعار تولید مسکن وارد میدان شده و زمین‌های مازاد دستگاه‌های دولتی را با دو هدف تأمین کسری بودجه دولت و تأمین زمین برای ساخت مسکن نهضت ملی مطالبه می‌کرد نیز ادامه یافت، هر چند دولت که تجربه ناموفق دولت قبل را دیده دو مشوق را برای دستگاه‌های دولتی در نظر گرفت. احمدی ادامه می‌دهد: نخستین مشوق دستگاه‌ها این است که کارکنان واجد شرایط در این مجموعه‌ها در اولویت دریافت مسکن قرار خواهند گرفت و دومین مشوق که در شهریور سال جاری اعلام شد عبارت است از اینکه دستگاه‌هایی که زمین‌هایشان را به وزارت اقتصاد و دارایی واگذار می‌کنند، در صورت اعلام نیاز، 50درصد آن اراضی برای ساخت مسکن کارکنان همان سازمان به خود آن‌ها بازگردانده می‌شود.
سر باز زدن از واگذاری زمین
به بهانه تأمین نیازهای احتمالی آینده
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که برای رفع این مشکل که برخی دستگاه‌های اجرایی با تصور اینکه زمین‌هایشان را برای روز مبادا لازم دارند و شاید روزی تصمیم بگیرند در این زمین‌ها بنایی بسازند چه باید کرد گفت: عمده سازمان‌ها نیازهای آینده خود را برای تعریف پروژه‌های عمرانی به سازمان برنامه و بودجه اعلام کرده‌اند بنابراین این بانک اطلاعاتی از نیازهای آتی هر سازمان وجود دارد و سازمان برنامه و بودجه می‌تواند به صراحت اعلام کند به پروژه‌هایی فراتر از فهرست نیازهای از پیش تعیین شده دستگاه‌ها که برای امتناع از واگذاری زمین تعریف می‌شوند مجوز ساخت نخواهد داد.
عدم تحویل املاک با بهره‌گیری از اهرم‌های فشار
احمدی می‌افزاید: در مواردی که بالاترین مقام دستگاه‌ها به هر نوعی پس از شناسایی اموال مازاد، دستور کارگروه‌های واگذاری را نپذیرفته و صورت‌جلسات را امضا نمی‌کنند یا از برگزاری مزایده استنکاف می‌کنند یا با واسطه قرار دادن نمایندگان مجلس، استانداران و ائمه جمعه و انعکاس رسانه‌ای آن، به عنوان اهرم فشار برای لغو تصمیمات مجریان بهره می‌گیرند می‌توان با آن‌ها برخورد قضایی کرد یعنی دادستان‌ها می‌توانند به عنوان مدعی‌العموم از مدیرانی که از واگذاری زمین به طرح نهضت ملی مسکن امتناع می‌کنند شکایت کنند. با در پیش گرفتن این رویه هیچ مسئولی جرئت نمی‌کند از قدرت اجرایی خودش سوءاستفاده و مردم را از حق قانونی‌شان محروم کند.
پنهان‌کاری و عدم ثبت املاک فاقد سند در سادا
این استاد دانشگاه می‌گوید: مانع‌تراشی بعدی دستگاه‌ها مربوط به املاک فاقد سند است که فرصتی برای مدیران متخلف پیش آورده تا چنین املاکی را در فهرست اموال دولتی مازاد نگنجانند. همچنین به‌موازات این کار برخی دستگاه‌ها از ثبت اطلاعات اموال در سامانه سادا هم خودداری می‌کنند که این امر شناسایی املاک دولتی مازاد را دشوار می‌سازد. باید برای تعیین تکلیف تمامی املاک و اراضی کشور، اجرای جامع حدنگار یا کاداستر متعلق به سازمان ثبت اسناد و اموال کشور در دستور کار قرار بگیرد. این طرح که زیرساخت‌های آن نیز تا حدود زیادی آماده است مدت‌هاست مورد کم‌لطفی قرار گرفته، البته سال گذشته بودجه خوبی به این طرح تخصیص یافت تا امسال با قدرت بیشتری عملیاتی شود. باید تأکید کنم با اجرای این طرح نه تنها املاک دولتی بلکه تمام زمین‌هایی که روی نقشه ایران وجود دارند تعیین تکلیف شده و املاک فاقد مالک به نفع دولت مصادره می‌شوند. بدیهی است که تعیین تکلیف این زمین‌ها با عزم ملی در بازه یک تا دوساله امکان‌پذیر است. پس از آن اگر مشخص شود که مدیری در اظهار وجود املاک مازاد دولت، کتمان حقیقت کرده با پیگرد قانونی می‌توان از طریق برخورد شدید قانونی راه را بر تکرار خطای دیگران بست. احمدی می‌گوید: دغدغه برخی مجموعه‌ها نیز در خصوص برگشت منابع مربوط به مولدسازی دارایی‌ها به همان دستگاه است که دولت می‌تواند با در نظر گرفتن مشوق‌هایی این دغدغه را برطرف کند، به این صورت که به اندازه اعتباری که زمین یا ملک واگذار شده ایجاد می‌کند، به اعتبارات عمرانی و بودجه آن دستگاه در سال‌های بعد اضافه کند.
تأمین زمین با احیای بافت فرسوده شهری
احمدی یادآوری می‌کند: حالا فرض می‌گیریم که اصلاً دستگاه‌ها و نهادهای دولتی زمینی ندارند که به وزارت راه و شهرسازی یا اقتصاد و دارایی واگذار کنند، در این صورت توجه به بخش خصوصی و اراضی بافت‌های فرسوده شهری گزینه‌ای مطلوب تلقی می‌شود و دولت می‌تواند با در نظر گرفتن یکسری مشوق‌ها و امتیازات از بخشودگی عوارض شهرداری گرفته تا هزینه صدور پروانه ساخت‌وساز و تجمیع املاک و حتی در صورت عدم همکاری نهادهای مربوط چون شهرداری در این امر از طریق ایجاد سازوکار عقد قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازندگان نهضت ملی مسکن و مالکان بناهای فرسوده ایده‌آل‌ترین حالت را در استفاده از امکانات بخش خصوصی فراهم کند. به عبارتی می‌توان این افراد را در تعاونی‌های ساخت مسکن سهامدار کرد تا هم مالکان بتوانند زمین‌هایشان را در بافت فرسوده احیا کنند و هم دولت را قادر سازند با هزینه‌ای اندک روند مسکن‌سازی در کشور را رونق داده و حتی مشکل بیکاری را تا حد زیادی از بین ببرد.
وی می‌افزاید: گزینه بعدی رفع مشکل تأمین زمین، تمرکز بر اراضی شهرهای جدید و اقماری مثل پردیس تهران یا گلبهار مشهد است که اولاً فاصله چندانی با کلانشهرهای مذکور ندارند و ثانیاً اگر شبکه قوی حمل‌ونقل عمومی مانند خطوط مترو یا اتوبوسرانی منسجم برای آن‌ها در نظر گرفته شود می‌توانند از مطلوبیت بالایی برای سکونت برخوردار شوند.
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: گزینه دیگر تأمین زمین مورد نیاز طرح نهضت ملی مسکن، تهاتر زمین‌های دولتی با کاربری‌های غیرمسکونی (مثلاً زمین‌های موجود در شهرک‌های صنعتی) با زمین‌های مسکونی مالکان خصوصی در شهرهاست به این معنا که می‌توان ضمن اینکه معادل ارزش زمین مسکونی زمینی با کاربری‌های صنعتی یا کشاورزی یا دامداری یا باغی دریافت کنند تسهیلاتی نیز با استفاده از مقررات وزارت صمت، جهاد و... دریافت کنند تا زمینه انجام فعالیت‌های مولد اقتصادی نیز فراهم شده و چرخ اقتصاد را به شکلی مطلوب به حرکت درآورند.
احمدی در پایان تأکید می‌کند: همه گره‌های به ظاهر کور اقتصاد گشودنی است اما عزم جدی قوه مجریه، قهر بی‌مماشات قوه قضائیه و تیزبینی و دوراندیشی قوه مقننه را می‌طلبد. به این ترتیب می‌توان در شرایط جنگ اقتصادی بر مشکلاتی چون تأمین مسکن که هزینه‌های گزافی بر بیشتر خانواده‌های ایرانی تحمیل کرده و عمده درآمد آن‌ها را می‌بلعد، اشتغال که به دغدغه اصلی جوانان کشور مبدل شده و تورم که می‌تواند بحران‌های اجتماعی و اقتصادی فراوانی را ایجاد نماید غلبه کرد.
الزام قانونی دولت برای تأمین زمین رایگان
محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس امتناع مدیران دستگاه‌ها از واگذاری زمین برای ساخت مسکن را غیرقانونی دانسته و یادآوری می‌کند بر اساس قانون جهش تولید مسکن، دولت می‌باید مشکل زمین را به عنوان مانع اصلی تولید مسکن ارزان‌قیمت از سرراه بردارد، به این شکل که اراضی دولتی با کاربری مسکونی واقع در محدوده شهرها اعم از اراضی‌ای که متعلق به وزارت راه و یا سایر دستگاه‌های دولتی هستند باید توسط این وزارتخانه در اختیار مسکن‌سازان قرار گیرد.
این استاد دانشگاه می‌افزاید: حتی اگر این قانون مصوب نشده بود، براساس ماده 9 قانون زمین شهری مصوب سال 66 وزارت مسکن موظف است زمین مورد نیاز مسکن‌سازی را با استفاده از همه اراضی موات و دولتی (به ویژه در شهرهایی که براساس قانون، عدم امکان تأمین زمین برایشان مشخص شده است) تأمین کند. در بند الف همین ماده 9 اشاره شده در صورت ضرورت وزارت مسکن بایستی با تفکیک و فروش زمین‌های بایر اطراف شهرها و
هر آنچه می‌شود تغییر کاربری داد، تلاش کند تا زمین مورد نیاز برای طرح‌های ساختمان‌سازی دولت را فراهم کند.
وی تأکید می‌کند: تا زمانی که واگذاری زمین به استناد قانون زمین شهری اجرا می‌شد مشکلی در فرایند تأمین مسکن وجود نداشت ولی به محض کنار گذاشتن این قانون در اوایل دهه70 توسط وزیر دولت هاشمی رفسنجانی که بعدها وزیر دولت روحانی هم شد گره در کار تأمین مسکن افتاد و هر روز بر مشکلات تأمین مسکن افزود. در حقیقت سرچشمه مشکلات امروز بخش مسکن، قانون‌شکنی این فرد بود که طرح مسکن مهر را هم در دولت قبل زمین زد.
مشوق‌های دولتی برای تملک زمین‌ها
این فعال بخش مسکن تأکید می‌کند: بر اساس قانون بودجه سال 99 از دستگاه‌ها خواسته شده بود که املاک مازاد خود را به وزارت اقتصاد و دارایی معرفی کنند تا دولت بتواند از فروش آن‌ها کسری بودجه شدید خود را جبران کند، اما بسیاری از دستگاه‌ها از انجام این وظیفه قانونی امتناع کردند که البته این رویه در دولت جدید که با شعار تولید مسکن وارد میدان شده و زمین‌های مازاد دستگاه‌های دولتی را با دو هدف تأمین کسری بودجه دولت و تأمین زمین برای ساخت مسکن نهضت ملی مطالبه می‌کرد نیز ادامه یافت، هر چند دولت که تجربه ناموفق دولت قبل را دیده دو مشوق را برای دستگاه‌های دولتی در نظر گرفت. احمدی ادامه می‌دهد: نخستین مشوق دستگاه‌ها این است که کارکنان واجد شرایط در این مجموعه‌ها در اولویت دریافت مسکن قرار خواهند گرفت و دومین مشوق که در شهریور سال جاری اعلام شد عبارت است از اینکه دستگاه‌هایی که زمین‌هایشان را به وزارت اقتصاد و دارایی واگذار می‌کنند، در صورت اعلام نیاز، 50درصد آن اراضی برای ساخت مسکن کارکنان همان سازمان به خود آن‌ها بازگردانده می‌شود.
سر باز زدن از واگذاری زمین
به بهانه تأمین نیازهای احتمالی آینده
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که برای رفع این مشکل که برخی دستگاه‌های اجرایی با تصور اینکه زمین‌هایشان را برای روز مبادا لازم دارند و شاید روزی تصمیم بگیرند در این زمین‌ها بنایی بسازند چه باید کرد گفت: عمده سازمان‌ها نیازهای آینده خود را برای تعریف پروژه‌های عمرانی به سازمان برنامه و بودجه اعلام کرده‌اند بنابراین این بانک اطلاعاتی از نیازهای آتی هر سازمان وجود دارد و سازمان برنامه و بودجه می‌تواند به صراحت اعلام کند به پروژه‌هایی فراتر از فهرست نیازهای از پیش تعیین شده دستگاه‌ها که برای امتناع از واگذاری زمین تعریف می‌شوند مجوز ساخت نخواهد داد.
عدم تحویل املاک با بهره‌گیری از اهرم‌های فشار
احمدی می‌افزاید: در مواردی که بالاترین مقام دستگاه‌ها به هر نوعی پس از شناسایی اموال مازاد، دستور کارگروه‌های واگذاری را نپذیرفته و صورت‌جلسات را امضا نمی‌کنند یا از برگزاری مزایده استنکاف می‌کنند یا با واسطه قرار دادن نمایندگان مجلس، استانداران و ائمه جمعه و انعکاس رسانه‌ای آن، به عنوان اهرم فشار برای لغو تصمیمات مجریان بهره می‌گیرند می‌توان با آن‌ها برخورد قضایی کرد یعنی دادستان‌ها می‌توانند به عنوان مدعی‌العموم از مدیرانی که از واگذاری زمین به طرح نهضت ملی مسکن امتناع می‌کنند شکایت کنند. با در پیش گرفتن این رویه هیچ مسئولی جرئت نمی‌کند از قدرت اجرایی خودش سوءاستفاده و مردم را از حق قانونی‌شان محروم کند.
پنهان‌کاری و عدم ثبت املاک فاقد سند در سادا
این استاد دانشگاه می‌گوید: مانع‌تراشی بعدی دستگاه‌ها مربوط به املاک فاقد سند است که فرصتی برای مدیران متخلف پیش آورده تا چنین املاکی را در فهرست اموال دولتی مازاد نگنجانند. همچنین به‌موازات این کار برخی دستگاه‌ها از ثبت اطلاعات اموال در سامانه سادا هم خودداری می‌کنند که این امر شناسایی املاک دولتی مازاد را دشوار می‌سازد. باید برای تعیین تکلیف تمامی املاک و اراضی کشور، اجرای جامع حدنگار یا کاداستر متعلق به سازمان ثبت اسناد و اموال کشور در دستور کار قرار بگیرد. این طرح که زیرساخت‌های آن نیز تا حدود زیادی آماده است مدت‌هاست مورد کم‌لطفی قرار گرفته، البته سال گذشته بودجه خوبی به این طرح تخصیص یافت تا امسال با قدرت بیشتری عملیاتی شود. باید تأکید کنم با اجرای این طرح نه تنها املاک دولتی بلکه تمام زمین‌هایی که روی نقشه ایران وجود دارند تعیین تکلیف شده و املاک فاقد مالک به نفع دولت مصادره می‌شوند. بدیهی است که تعیین تکلیف این زمین‌ها با عزم ملی در بازه یک تا دوساله امکان‌پذیر است. پس از آن اگر مشخص شود که مدیری در اظهار وجود املاک مازاد دولت، کتمان حقیقت کرده با پیگرد قانونی می‌توان از طریق برخورد شدید قانونی راه را بر تکرار خطای دیگران بست. احمدی می‌گوید: دغدغه برخی مجموعه‌ها نیز در خصوص برگشت منابع مربوط به مولدسازی دارایی‌ها به همان دستگاه است که دولت می‌تواند با در نظر گرفتن مشوق‌هایی این دغدغه را برطرف کند، به این صورت که به اندازه اعتباری که زمین یا ملک واگذار شده ایجاد می‌کند، به اعتبارات عمرانی و بودجه آن دستگاه در سال‌های بعد اضافه کند.
تأمین زمین با احیای بافت فرسوده شهری
احمدی یادآوری می‌کند: حالا فرض می‌گیریم که اصلاً دستگاه‌ها و نهادهای دولتی زمینی ندارند که به وزارت راه و شهرسازی یا اقتصاد و دارایی واگذار کنند، در این صورت توجه به بخش خصوصی و اراضی بافت‌های فرسوده شهری گزینه‌ای مطلوب تلقی می‌شود و دولت می‌تواند با در نظر گرفتن یکسری مشوق‌ها و امتیازات از بخشودگی عوارض شهرداری گرفته تا هزینه صدور پروانه ساخت‌وساز و تجمیع املاک و حتی در صورت عدم همکاری نهادهای مربوط چون شهرداری در این امر از طریق ایجاد سازوکار عقد قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازندگان نهضت ملی مسکن و مالکان بناهای فرسوده ایده‌آل‌ترین حالت را در استفاده از امکانات بخش خصوصی فراهم کند. به عبارتی می‌توان این افراد را در تعاونی‌های ساخت مسکن سهامدار کرد تا هم مالکان بتوانند زمین‌هایشان را در بافت فرسوده احیا کنند و هم دولت را قادر سازند با هزینه‌ای اندک روند مسکن‌سازی در کشور را رونق داده و حتی مشکل بیکاری را تا حد زیادی از بین ببرد.
وی می‌افزاید: گزینه بعدی رفع مشکل تأمین زمین، تمرکز بر اراضی شهرهای جدید و اقماری مثل پردیس تهران یا گلبهار مشهد است که اولاً فاصله چندانی با کلانشهرهای مذکور ندارند و ثانیاً اگر شبکه قوی حمل‌ونقل عمومی مانند خطوط مترو یا اتوبوسرانی منسجم برای آن‌ها در نظر گرفته شود می‌توانند از مطلوبیت بالایی برای سکونت برخوردار شوند.
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: گزینه دیگر تأمین زمین مورد نیاز طرح نهضت ملی مسکن، تهاتر زمین‌های دولتی با کاربری‌های غیرمسکونی (مثلاً زمین‌های موجود در شهرک‌های صنعتی) با زمین‌های مسکونی مالکان خصوصی در شهرهاست به این معنا که می‌توان ضمن اینکه معادل ارزش زمین مسکونی زمینی با کاربری‌های صنعتی یا کشاورزی یا دامداری یا باغی دریافت کنند تسهیلاتی نیز با استفاده از مقررات وزارت صمت، جهاد و... دریافت کنند تا زمینه انجام فعالیت‌های مولد اقتصادی نیز فراهم شده و چرخ اقتصاد را به شکلی مطلوب به حرکت درآورند.
احمدی در پایان تأکید می‌کند: همه گره‌های به ظاهر کور اقتصاد گشودنی است اما عزم جدی قوه مجریه، قهر بی‌مماشات قوه قضائیه و تیزبینی و دوراندیشی قوه مقننه را می‌طلبد. به این ترتیب می‌توان در شرایط جنگ اقتصادی بر مشکلاتی چون تأمین مسکن که هزینه‌های گزافی بر بیشتر خانواده‌های ایرانی تحمیل کرده و عمده درآمد آن‌ها را می‌بلعد، اشتغال که به دغدغه اصلی جوانان کشور مبدل شده و تورم که می‌تواند بحران‌های اجتماعی و اقتصادی فراوانی را ایجاد نماید غلبه کرد.
برچسب ها :
ارسال دیدگاه
تیتر خبرها
-
رشد کیفی پژوهشها با وجود بودجههای اندک
-
ضرورت حضور اجتماعی و خدماتی اعتاب مقدسه
-
تصویب لایحه رتبهبندی معلمان
-
سامانه «بازارگاه» اتفاقی خوب در زمان نامناسب
-
اف 35 نخواستیم!
-
به توافق خوبی با آژانس دست یافتیم
-
باز کردن گره‌های زمین در طرح نهضت ملی مسکن
-
طلای معتمدی در وزنهبرداری جهان
-
دستاوردهای بزرگ محقق خواهد شد
-
طالبان و مسیر دشوار حل بحران‌های اقتصادی
