چند ریزه‌کاری حقوقی درباره معامله خانه رهنی
گروه حقوق
حتماً اصطلاح ملک رهنی به گوشتان خورده است. گاهی سند ملک با دریافت وام یا تسهیلات، در رهن بانک یا مؤسسه‌ای قرار می‌گیرد. مشکلاتی که در خریدوفروش املاک رهنی به وجود می‌آید، سبب دعاوی زیادی در دادگاه‌ها شده است. هنگام خریدوفروش ملک رهنی گاهی لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاهی به این کار نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید دقت داشته باشید و نکاتی را رعایت کنید. بانک‌ها برای وام و تسهیلات اعطایی ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرند. در مورد وام مسکن، معمولاً ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. سند ملکی رهنی در واقع بین وام‌گیرنده و یک بانک و یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.
می‌دانید که فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خریدوفروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق امکان‌پذیر است: فک رهن یا انتقال تسهیلات به فرد خریدار. خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند. اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است نیز وجود دارد. برای راه دوم نیز باید دانست که تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمیتواند به طور رسمی و محضری سند را به شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد. راه دیگر این است که برپایه مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی پرداخت اقساط را
بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.
در چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده‌های مکرر، گرفتن «وکالت بلاعزل» از مالک به خریدار رایج شده که توسط آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار هم این حق را پیدا می‌کند تا تمام کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد. فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای اینکه بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.
برای فک رهن می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه و سند را از رهن بانک آزاد کرد. همچنین می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است و می‌توانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن
کسب کنید.
یک راه دیگر این است که با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند. در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارائه کرد و روش دوم اینکه می‌توان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.
مراحل خرید و فروش ملک رهنی
ابتدا فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
در ادامه خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار
منتقل می‌کند.
در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده همه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی ملک را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقیمانده باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.
برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی انجام می‌گیرد.
در گزارش هفته آینده به سؤالات پرتکراری که درباره معامله املاک رهنی وجود دارد، خواهیم پرداخت.
می‌دانید که فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خریدوفروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق امکان‌پذیر است: فک رهن یا انتقال تسهیلات به فرد خریدار. خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند. اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است نیز وجود دارد. برای راه دوم نیز باید دانست که تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمیتواند به طور رسمی و محضری سند را به شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد. راه دیگر این است که برپایه مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی پرداخت اقساط را
بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.
در چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده‌های مکرر، گرفتن «وکالت بلاعزل» از مالک به خریدار رایج شده که توسط آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار هم این حق را پیدا می‌کند تا تمام کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد. فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای اینکه بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.
برای فک رهن می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه و سند را از رهن بانک آزاد کرد. همچنین می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است و می‌توانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن
کسب کنید.
یک راه دیگر این است که با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند. در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارائه کرد و روش دوم اینکه می‌توان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.
مراحل خرید و فروش ملک رهنی
ابتدا فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
در ادامه خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار
منتقل می‌کند.
در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده همه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی ملک را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقیمانده باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.
برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی انجام می‌گیرد.
در گزارش هفته آینده به سؤالات پرتکراری که درباره معامله املاک رهنی وجود دارد، خواهیم پرداخت.
برچسب ها :
ارسال دیدگاه
تیتر خبرها
-
توسعه پژوهش متناسب با نیازهای جامعه
-
ریز و درشت مالیات 1401
-
جهان اسلام نگران افغانستان
-
دلتنگی برای حرم پشت میلهها
-
مصوبه کنکور پیوست عدالت آموزشی ندارد
-
میهمان ناخوانده رسید!
-
چند ریزه‌کاری حقوقی درباره معامله خانه رهنی
-
ناوشکن «طلاییه » در راه است
-
ظرفیتهای فناورانه آستان قدس رضوی
-
جهان نمایش در خدمت کتاب
-
«فلسطین» قهرمان واقعی جام عرب
