|
* محمدرضا سپاهي يونسي
گروه اقتصادي: دولت با تأكيد بر توليد انبوه مسكن، امسال را سال توليد مسكن و حل بخش زيادي از معضلات آن معرفي كرده است.
در اين راستا دبيرخانه شوراي اطلاع رساني دولت از ابلاغ آيين نامه اجرايي دولت براي كاهش قيمت مسكن خبرداد كه در اين آيين نامه به احداث واحدهاي مسكوني اجاره اي براي كاهش اجاره بها، حذف قيمت زمين از قيمت تمام شده مسكن و حتي اعطاي زمينهاي اجاره اي به صورت قرارداد 99 ساله، توجه ويژه اي شده است. همچنين ارائه تسهيلات ويژه براي اقشار محروم و زير پوشش مراكز حمايتي از نكات اصلي اين آيين نامه است.
اجاره بها، كابوس هميشگي
با وجود اين كه هنوز فصل نقل و انتقال خانه هاي اجاره اي و يا به اصطلاح عامه «فصل اجاره نشين ها» شروع نشده، زمزمه هايي مبني بر افزايش قيمتها و وجود دردسرهاي تازه در بخش اجاره نشيني مسكن به گوش مي رسد.
«فصل اجاره نشيني» درحالي بتدريج درحال اوج گرفتن است كه اجاره نشينها هنوز كابوس افزايش 60 تا 70 درصدي قيمت اجاره خانه ها در سال گذشته را از ياد نبرده اند. حقيقت آن است كه بخش اجاره اي مسكن فارغ از رونق و ركود آن همواره روند صعودي داشته و در اين جريان صاحب خانه، بنگاهدار و البته واسطه هاي اين بخش سعي در بالا نگه داشتن قيمتها به رغم ركود حاكم بر خريد و فروش يا ساخت و ساز مسكن را داشته اند.
براساس آمارهاي موجود، طولاني ترين دوره رونق توليد مسكن در مقايسه با سه دهه اخير در فاصله سالهاي 78 تا 82 به ثبت رسيده و ركود معاملات مسكن نيز از سال 81 آغاز شد، اما با وجود اين شاهد رشد اجاره بهاي خانه هاي مسكوني در شهرهاي بزرگ طي اين سالها بوديم.
البته نگاهي به ساخت واحدهاي مسكوني در 10 سال گذشته در كشور بيانگر ساخت 600 تا 800 هزار واحد مسكوني به طور متوسط در سال بوده، درحالي كه در خوش بينانه ترين حالت با وجود 700 هزار ازدواج صورت گرفته در سال، به ساخت حداقل يك ميليون واحد مسكوني در سال نياز است.
اين مسأله شايد توجيهي براي تداوم علت افزايش اجاره بها در دوران ركود يا رونق مسكن باشد، چنانكه كارشناسان اين بخش نيز همواره بر اين باورند كه نظارت بر قيمت و نرخ اجاره بها تا حدودي غيرممكن بوده و توليد انبوه مسكن و مسكن استيجاري و افزايش عرضه مسكن، در نهايت راهكار مناسبي براي كنترل قيمتها در بخش مسكن بوده كه اضافه تقاضاي موجود براي خانه هاي اجاره اي همواره زمينه را براي واسطه ها و دلالهاي بخش مسكن در راستاي افزايش قيمتهاي اين بخش مساعد نگه داشته است.
به گونه اي كه طي سالهاي گذشته حتي رسانه ها از قول منابع آگاه از خالي بودن بسياري از آپارتمانها و خانه هاي مسكوني در شهرهاي بزرگ براي كنترل بازار اجاره بهاي خانه و مسكن خبر داده بودند.
نگاه ويژه تر دولت
اما امسال دولت با دو راهكار براي حل معضلات بخش اجاره بهاي مسكن و توجه ويژه تر به آن به ميدان آمده كه اميد مي رود آبي بر آتش افزايش اجاره خانه ها در اين سال باشد.
اولين طرح، وضع ماليات بر خانه هاي خالي بوده كه به گفته معاون وزير مسكن و شهرسازي براي بررسي بيشتر به چند معاونت ديگر از اين وزارتخانه ارجاع شده است.
منوچهر خواجه دلوئي با اشاره به اينكه خانه هاي خالي موجود در تهران، اغلب در شمال شهر واقع شده كه ضمن گران بودن، مطابق با الگوي ساخت نيز ساخته نشده اند، بنابراين تأثير چنداني از طرح نمي پذيرند، مي گويد: اما در مجموع اين مسأله چون به افزايش عرضه مسكن در كشور منجر مي شود، سودمند و قابل اجراست.
وي خاطرنشان مي كند: علت اصلي بالا بودن قيمت مسكن در ايران نبود تعادل در عرضه و تقاضاي آن بوده، بدين صورت كه تقاضا زياد و عرضه مناسب كم و در نتيجه قيمتها بالاست.
وي مي افزايد: براين اساس وزارت مسكن از هرگونه ابزاري كه سبب افزايش عرضه مسكن شود، استقبال مي كند كه طرح ماليات بر خانه هاي خالي نيز در اين راستا قابل توجه و حمايت است.
وي بيان مي كند: عملكرد اين طرح در كل كشور مثبت است، زيرا در شهرستانها به جز درصدي اندك، بيشتر منازل خالي مطابق با الگوي مصرف قشر متوسط بوده و همچنين پروژه هاي انبوه سازي كه در اين شهرها با حمايت دولت ساخته شده به مرور درحال بهره برداري است كه احتمالاً با اعمال طرح ماليات بر خانه هاي خالي در واگذاري آنها به مردم تسريع خواهد شد.
وي مي گويد: اين ماليات به تمام پروژه هاي انبوه سازي توسط دولت يا غيردولت تعلق گرفته و هيچ بخشي نسبت به پرداخت آن معافيت نخواهد داشت.
در كنار اين مسأله معافيت مالياتي واحدهاي مسكوني -استيجاري تا سقف 150متر در تهران و 200متر در شهرستانها نيز در همين راستا قابل ارزيابي است.
دراين خصوص محمد متين، مشاور رئيس كل سازمان امور مالياتي كشور مي گويد: رشد افسار گسيخته اجاره بهاي مسكن ايجاب مي كند تا اين سازمان تدابير مناسبي را براي بهره مندي تمامي مالكان واحدهاي استيجاري از تسهيلات قانوني به اجرا درآورد كه معافيتهاي مالياتي فوق نيز بر همين اساس است.
با اين همه، چراغ بازار رهن و اجاره مسكن در كشور هنوز هم قرمز بوده به گونه اي كه نگاهي به بخش نيازمنديهاي مسكن در روزنامه ها و وضعيت قيمتها مؤيد اين نكته است و در عبور از كنار هر بنگاه معاملات ملكي اين نگراني در چهره اجاره نشينها مشهود است.
ترديد در مؤثر بودن
يك زوج جوان با اعلام اينكه از طريق رسانه ها از برخي تمهيدات دولت در راستاي مهار اجاره بهاي مسكن اطلاع يافته اند، مي گويد: كليت اين گونه طرحها در ظاهر مثبت و كار ساز است، اما در واقعيت، اجرايي شدن و تأثيرگذاري آنها چيز ديگري است.
وي مي افزايد: هجوم نقدينگي و واسطه گري دو مشخصه اصلي بخش مسكن در ايران بوده كه آن را به عنوان يكي از بخشهاي پرسود اقتصادي براي صاحبان سرمايه و نقدينگي تبديل كرده كه دولت نيز طي سالهاي گذشته نتوانسته از اثرات مخرب اين دو عامل بر اين بخش جلوگيري كند.
وي ادامه مي دهد: با وجود اين، اين سؤال پيش مي آيد كه در اين بازار، تمهيدات اين چنيني چگونه قابليت اجرايي پيدا خواهند كرد؟
وي با اعلام اينكه اين بيستمين بنگاهي است كه براي يافتن سرپناه مناسب مراجعه مي كند، مي گويد: در اجراي چنين طرحهايي نظارت حرف اول را مي زند، حال آنكه اين مسأله نقطه ضعف اصلي اقتصاد دولتي كشور است وگرنه در بخش مسكن راهكار و شعار فراوان بوده كه اگر تنها بخشي از آن به سرانجام برسد، مقدار زيادي از مشكلات اين بخش برطرف مي شود.
يك كارمند نيز معتقد است؛ مشكلات بخش مسكن و اجاره بها در ايران با سياستهاي تك بعدي و مقطعي حل شدني نيست، زيرا به زعم وي پيچيدگي مسايل ريز و درشت در اين بخش آن قدر زياد است كه وي بعد از 20 سال كارمندي هنوز نتوانسته صاحب خانه شود.
سينا. س، اضافه مي كند: مسكن از بخشهاي مهم اقتصاد كشورها بوده كه تصميمات در ساير بخشها نيز به نوعي اين بخش و متقاضيان آن را تحت تأثير قرار مي دهد.
وي مي گويد: با اصرار دولت براي كاهش نرخ سود بانكي و زندگي هاي قسطي كه امروزه اغلب شهرنشينها دارند، صاحب خانه ها ديگر به گرفتن پول رهن در اجاره بها تمايلي نداشته و بيشتر به دنبال دريافت اجاره ماهيانه هستند.
وي مي افزايد: بيشتر اجاره نشينها نيز مانند ساير شهروندان به دليل مشكلات معيشتي، اقساط متعدد ماهيانه داشته كه براي جبران و پرداخت آنها بيشتر به رهن خانه هاي مسكوني تمايل دارند، كه اين مسأله برمشكلات اجاره نشينها در سال جاري افزوده است.
فرد ديگري نيز در مورد اخذ ماليات از واحدهاي مسكوني خالي و معافيت مالياتي خانه هاي استيجاري مي گويد: فرار مالياتي واژه آشنايي در فرهنگ مالياتي كشور بوده كه همگي كم و بيش در مورد آن چيزهايي شنيده و خوانده ايم.
وي مي افزايد: در اين راستا اگر دولت ساز و كارهاي مناسبي براي شناسايي چنين واحدهايي در اختيار نداشته باشد، عملاً اين طرحها از پيش شكست خورده خواهند بود.
وي خاطرنشان مي كند: همانند بسياري از طرحهاي خوب ديگر در كشور، در اين مورد نيز مهم نحوه اجرا و جديت در تداوم آن است، به نحوي كه باري به هرجهت نباشد.
مهار واسطه ها
اصولاً نقد هر طرح و مسأله اقتصادي زماني كارآمد خواهد بود كه در عين آوردن معايب و مشكلات آن به جنبه هاي مثبت آن نيز توجه شود.
اما اينكه اقتصادهاي دولتي به واسطه عريض و طويل بودن و بروكراسي حاكم، بهشت رانت خواران و واسطه ها بوده، نكته اي است كه نبايد در تصميمات اقتصادي براي بخشهاي مختلف مورد غفلت واقع شود، وگرنه طرح مسايلي هرچند خوب، بدون درنظر داشتن ساز و كار اجرايي و نظارتي قوي براي آن، نمي تواند گره گشاي مشكلات باشد. نكته اي كه اميد است در مورد مسأله فوق مورد توجه قرار گيرد. |
