* خجسته ناطق

مشكل مسكن مشكلي نيست كه بتوان آن را به سادگي حل كرد زيرا نرخ رشد بالاي خانوارهاي ساكن در مناطق شهري و مهاجرت



روزافزون روستائيان به شهرها از جمله چالشهايي است كه در حال حاضر بخش مسكن با آن رو بروست و با اينكه وزارت مسكن و شهرسازي طي سالهاي اخير براي مقابله با اين مشكل طرحهاي مختلفي از جمله طرح مسكن مهر را ارائه داده ولي در اجراي بعضي از اين طرحها تاكنون توفيق چنداني حاصل نكرده است.
به منظور آگاهي بيشتر از مشكلات بخش مسكن با دكتر محمدرضا لطفعلي پور، عضو انجمن اقتصاددانان اسلامي و عضو هيأت علمي دانشكده اقتصادي و دارايي دانشگاه فردوسي انجام داديم.
***
* از ديدگاه جناب عالي، در حال حاضر چالشهاي بخش مسكن چيست؟
** به اعتقاد من در بخش مسكن دو چالش عمده وجوده دارد. اولين چالش كمبود مسكن است، زيرا تعداد آپارتمانها و منازل به اندازه تعداد خانواده هاي موجود نيست به طوري كه از ارقام 5/1 و برخي دو ميليون كاهش را نشان مي دهد. به هر حال تقاضا براي مسكن در وضعيت فعلي كشور از عرضه بخش مسكن بيشتر است.

* بهجت جاوداني

در تمام دنيا مواردي چون برخورداري سرانه مردم هر كشور از مسكن، دسترسي به بهداشت و كار از مؤلفه هاي مهم و اصلي

* منورميرشجاعان

اشاره:
خشت بر خشت مي نهند با هنر، با عشق، با ايمان و چهارديواريي مي سازند با سقفي به بلنداي همتشان. دالاني بنا مي نهند



كه حجاب اندروني باشد و سردابي كه پناهگاه روزهاي گرم . قوسي مي زنند بر طاقي ايوان كه با قوس و قزح رقابت كند و رنگ مي پاشند به اندروني از وراي شيشه هاي الوان جاي گرفته بر روي مشبك هاي چوبين تا صفاي خانه باشد، خانه اي كه هرگوشه آن آب و رنگي دارد و گل و مرغي حك شده است.
ساليان درازي است چشمها با اين زيباييهاي افسانه اي بيگانه شده است. سالهاست ديگر خانه ها به ديوارهايي بلند با چهارخانه هايي به نام پنجره ختم مي شوند و دير زماني است آپارتمانهاي كوتاه و بلند با نماهايي نا همگون و گاه ناهنجار، مانند زخمي بر چهره شهرها نقش بسته و سالهاست به دنبال تقليد از زندگي مدرن غرب، اصالت و سنت را در همه چيز حتي در معماري به دست فراموشي سپرده ايم.




به دنبال بارقه هايي از هنر معماري به «كاشان» مي رسيم . به سراغ حاج سيد اكبر حلي مي رويم؛ معمار چيره دستي كه از 7سالگي خشت و گل را لمس كرده و امروز در 52 سالگي، مرمت بناهاي تاريخي ، ساخت و ساز مساجد، حسينيه ها ، زيارتگاه ها و مدرسه هاي بسياري را در كارنامه دارد.
اين استاد معماري بيش از 12 سال است در دانشگاه معماري و هنر سنتي كاشان تجربه هاي خود را به نسل امروز منتقل مي كند و علاوه بر اين، مؤسس و مدير موزه مردم شناسي و خانه هنرمندان كاشان نيز هست.
با اين استاد معماري درباره مسأله معماري اصيل ايراني گفتگو كرده ايم كه از نظر مي گذرد:
***
* حاج آقاي حلي، در ابتدا در زمينه ويژگيهاي معماري سنتي ايراني توضيحاتي بفرماييد .
** ارزشهايي در معماري سنتي نهفته است كه درمعماري مدرن كمتر ديده مي شود. يكي از اين ارزشها مردم واري معماري سنتي است. كساني كه اين آثار را ايجاد مي كردند، با عشق به مردم و مذهبشان كار مي كردند.
عشق اوليه سازنده ها اعم ازمعمار، نقاش، طراح، كاشيكار و... به خداوند بوده است. براي مثال، در طرفين در ورودي خانه هاي مسكوني، دو تا طاقچه سنگي بزرگ درست مي كردند به نام « تختگاه پيرنشين» كه عابران خسته لختي استراحت كنند و اين مردم واري در معماري است.
در بناهاي تاريخي قديم، بام خانه هاي اشراف نشين و خانه هاي عام نشين را همتراز مي گرفتند؛ يعني تعريف خط آسمان در معماري. اين يكي از ويژگيهاي منحصر به فرد معماري سنتي كشور است.
خانه عامري ها در كاشان به عنوان بزرگترين خانه تاريخي كشور مطرح است با 12هزار متر عرصه و 9 هزار متر اعياني و همتراز با خانه هايي قرار گرفته كه كمتر از 300 متر بنا دارند. همه اين خانه ها نيز در زمان بنا قاجاري بنا شده است. اين درحالي است كه عامري ها هم قدرت داشتند و هم توان مالي كه ساختمان را مرتفع بسازند و به خانه هاي مجاور مشرف بشود، آنها را تحقير كند، آفتاب و نورش را بگيرد، اما چنين كاري را نكردند اين مردم دوستي در معماري است. برخلاف معماري امروز!
«حجاب» يكي از ارزشهاي اجتناب ناپذير در معماري سنتي بوده است. حياط بيروني از اندروني جدا بوده ، هشتي دالان و پيچ و خم خانه، ديد رهگذر را از داخل خانه قطع مي كرده است. حدود 600 خانه تاريخي در كاشان وجود دارد و شما نمي توانيد خانه اي را پيدا كنيد كه رهگذر داخل خانه را ببيند، يا خانه اي را پيدا كنيد كه خانه مجاور به آن مشرف باشد.
تقارن در معماري سنتي يك اصل اجتناب ناپذير بوده و همه چيز در اين خانه ها قرينه است . اين تقارن همه در تزئينات داخلي وهم در استحكام بخشي خانه در برابر زلزله بسيار مؤثر بوده است.
* با تمام ويژگيهاي مثبتي كه وجود دارد، چرا امروز اصول معماري سنتي مورد بي مهري واقع شده؟ آيا قابليت اجرايي در شهرسازي امروز را ندارد؟
** اگر بگوييم كه امروزه ما بايد همان معماري سنتي را داشته باشيم، منطقي نيست و هيچ كس اين را قبول ندارد چون بناهاي تاريخي آن زمان براي زندگي همان دوران طراحي شده بوده، اما يكسري ارزشها در معماري آن زمان وجود دارد كه معماران و مهندسان طراح ما بايد آن را با ويژگيهاي معماري مدرن تلفيق كنند و به كار بگيرند.
2هزار سال تجربه معماري سنتي ايراني شوخي نيست ولي متاسفانه ما ارزشهاي معماري را يكدفعه رها كرديم.
10، 15 سال است كه معماران، مهندسان و كارفرمايان ما به اين فكر و انديشه افتاده اند كه ما اشتباه كرديم و بايد معماري سنتي را حفظ كنيم و برگرديم و از آن ارزشهاي قديم استفاده كنيم .
بنابراين، شاهد مرمت بزرگترين بناهاي تاريخي در طي سالهاي اخير هستيم. به طور مثال، در كاشان خانه عباسيان كه به عنوان ارزشمند ترين خانه مسكوني دنيا مطرح است، خانه طباطبايي زيباترين خانه ايران، حمام تاريخي سلطان امير احمد يكي از زيباترين حمامهاي كشور و بازار كاشان كه آن هم يكي از زيباترين بازارهاي كشور است، مرمت شد.
* از چه زماني اين ارزشهاي معماري سنتي را رها كرديم؟
** در 50 سال گذشته هنر معماري سنتي را رها كرديم . اوج هنر معماري ما مربوط به سلجوقيان و اوج هنر تزئينات معماري ايران مربوط به صفويه است. در زمان قاجاريه به هنر بسيار بها دادند، ولي هنرها تقليدي شده بود.
بعدها هنر معماري سنتي رها شد و معماري را تغيير دادند و يك معماري خاص را بنا نهادند. گرچه با سبك معماري قديم و گذشته كاملا متفاوت بود و از لحاظ ارزشي و هنري بسيار پايين بود، اما هنوز هم اندكي داراي ارزش بود. اما در قرن اخير به طور كل معماري سنتي را كنار گذاشتند و حتي آثار را تخريب مي كردند و معماري نامنظم و ناهنجاري را وارد كشور كردند كه متاسفانه تداوم پيدا كرد.
* به تلفيق هنر سنتي با مدرن اشاره كرديد. اين مهم به چه شكلي در معماري امروز قابل اجراست؟
** در همايش نوسازي مدارس كشور، مديران مدارس به اين فكر افتادند كه با تلفيق ارزشهاي معماري سنتي با معماري مدرن، به مدارس كشور هويت ببخشند و به اين نتيجه رسيدند كه يك محيط فرهنگي بايد ارزشهاي معماري سنتي و ملي كشور در آن نهفته باشد.
در همايش بين المللي «مسجد و افق آينده» كه 600نفر معمار مسجد ساز دنيا در مسجد آقا بزرگ كاشان گرد هم آمده بودند، پس از سه روز بحث و گفتگو ، شخصيتهاي مديريتي كشور عنوان كردند كه 70سال است راهي را گم كرده ايم و خيلي دنبالش گشتيم و امروز در اين همايش يافتيم و فهميديم مسجد يعني مسجد «آقابزرگ» و آنچه ما در طي اين سالها ساخته ايم، آن معنويت و روحي كه مساجد قديم داشتند، در آنها احساس نمي شود. بنابراين تلفيق هنر سنتي با مدرن ضروري است.
خوشبختانه، فرهنگ سازي در اقشار مختلف جامعه در حال شكل گيري است. براي مثال، دانشگاه هاي كشور دارند در اين زمينه كار مي كنند و بخش معماري دانشگاه ها به اين ارزشها بها مي دهند.شهرداريها بايد سعي كنند به اين موضوع بها بدهند و نماها را بر اساس ارزشهاي معماري قديمي طراحي كنند.
* در صحبتتان به نماها اشاره كرديد. معماري سنتي چقدر مي تواند در زيباسازي شهر در رابطه با نماها كمك كند؟
** يكي از ارزشهاي معماري ايران اين است كه گفته مي شود معماري زبان گويا دارد و حرف مي زند. هربيننده اي كه وارد يك شهرمي شود، به كمك معماري با تمدن ديرينه و فرهنگ گذشتگان آن شهر آشنا مي شود. فردي كه داخل خانه ها نمي رود بلكه نماي شهر و آثار تاريخي شهر را مي بيند؛ اين آثار با او حرف مي زند كه اين شهر داراي تمدن ارزشمند و كهن بوده است.
لذا هرچه نماي شهر، نماي خانه ها، بازارها، مدارس، كتابخانه ها و... داراي ارزش باشد ، ارزش شهر بالا مي رود و معرف شخصيت مديران و مردمان آن شهر است. لذا ارزشهاي معماري اصيل ايراني كه افتخار ما ايرانيان است، بايد روي همه نماهاي شهر ديده شود.
ما در معماري سنتي كشورمان ارزشهايي داريم كه دنيا ندارد، مثلاً اصول اربعه معماري افتخار معماري ايران است كه دنيا به آن حسرت مي برد. حتي معماران ايراني اين ارزشها را وارد كشورهاي اسلامي كرده اند. حالا چرا نبايد اين ارزشهاي معماري در شهرسازي ما نهفته باشد؟ قطعا مي شود اين كار را كرد و بايد انجام داد و اين ديگر وظيفه مسوولان شهري هر استان و منطقه است كه به اين موضوع توجه كنند.
* مردم چقدر مي توانند در حفظ و احياي معماري سنتي ايران سهيم باشند؟
** در چند سال گذشته، در كاشان 40 خانه تاريخي توسط مردم و اقشار مختلف مردم خريداري و احيا شده است. بعضي ها در سال 73 كه مرمت خانه طباطبايي را شروع كرديم، ما را مسخره مي كردند و مي گفتند براي چه اين خشت و گل را داريد مرمت مي كنيد و پول حرام مي كنيد و حتي گاهي شكايت مي كردند كه اينها دارند بناهاي قديمي را مرمت مي كنند، درحالي كه بايد تخريب و نوسازي شود! حالا تعدادي از همان افراد خانه هاي تاريخي را خريده ، مرمت كرده و به آن تغيير كاربري داده اند.به عنوان مثال، خانه تاريخي شريفيان به عنوان بنياد فرهنگ كاشان، خانه تاريخي احسان به عنوان كانون فرهنگي، خانه تاج الواعظين به عنوان موزه مردم شناسي و خانه هنرمندان كاشان، خانه تاريخي منوچهري به عنوان كارگاه پارچه بافي خانه و... ازجمله مواردي هستند كه يا مرمت شده يا در دست مرمت هستند. اين قضيه دارد جا مي افتد و مردم روز به روز به ارزشهاي اصيل سنتي عشق پيدا مي كنند.
* اما باز هم آنچه دارد حفظ و احيا مي شود، به گذشتگان مربوط است، ما امروز چه خلق مي كنيم كه آيندگان به آن مباهات كنند و آن را حفظ كنند؟
** به مسأله بسيار مهمي اشاره كرديد. زمينه سازي اين داستان همين جوي است كه پيش آمده است، ما در قمصر كاشان ويلايي را ساختيم كه «سراي خاتون» نام دارد. در اين ويلا آثار معماري اصيل ايران را به كار برديم. ايوانش شده مثل ايوان خانه عامري ها، سرداب خانه عين سردابهاي قديمي كشور با طاقهاي قوسي ، يزدي بندي، مقرنس سازي و تا آنجا كه امكان داشت از اين ارزشها استفاده كرديم .
پس از آن، تعداد زيادي از افراد و تاجران بازار گفتند مي خواهند آنها هم چنين بنايي را بسازند؛ بنابراين بايد اين رويه جا بيفتد.
مي خواستيم سردر دبيرستان محتشمي كاشان را به سبك معماري سنتي بسازيم ، در برابر ما جبهه گرفتند! اما با حمايت مدير كل نوسازي مدارس اصفهان، آن را ساختيم و اكنون به عنوان زيباترين بناي سردرب مدارس كشور مطرح شده، به اين علت كه مقداري خط و خطوط معماري سنتي را با معماري مدرن تلفيق كرديم.
سعي ما اين است كه اين معماري سنتي را حفظ كنيم، ولي بايد كارفرماها نيز به اين مسأله علاقه پيدا كنند و ما را به اين موضوع تشويق كنند.
* چه توصيه اي براي مهندسان و معماران داريد؟
** مهمترين علتي كه باعث شده معماري سنتي باقي مانده از دوره سلجوقيان تاكنون دلنشين باشد، داشتن روح و ارزش اين بناهاست و آن نيز به دليل خيرمندانه كار كردن و خيرمندانه انديشيدن بانيان و معماران آنها بوده است. امروزه هم دست اندركاران ساختمان و كارفرمايان بايد سعي كنند خيرمندانه كار كنند. اگر با عشق به هنرشان كار بكنند، آثاري را مي توانند خلق كنند كه مثل آثار گذشتگان، آيندگان نيز ما را تحسين كنند.

* هادي مرادي

«امضا فروشي به معناي آن است كه مهندس ناظر سر كارش حاضر نباشد، اما امضاي او وجود داشته باشد.»
اين شايد مناسب ترين تعريف براي تعبير «امضا فروشي» باشد كه چند سالي است زياد به گوش مي رسد. اگر خيلي اهل مطالعه و تحقيق نباشيم، با ديدن هر مهندس، آن هم مهندس ساختمان ناخودآگاه اين تصور در ذهنمان مرور مي شود كه او درآمد خوبي بايد داشته باشد، حتي امضايش آن قدر با ارزش است كه گاهي خريد و فروش هم مي شود؟!
اين را خود مهندسان خيلي قبول ندارند و معتقدند تكرار اين واژه بيشتر به اتهام شبيه است تا واقعيت.
بدون شك، مسؤوليت يك امضا بسيار سنگين خواهد بود، آن هم زماني كه پاي جان يك يا چند خانواده ساكن در يك مجتمع در ميان باشد.
با امضاي مهندس ناظر و طراح نقشه يك بنا، در واقع استحكام و ايمني آنجا تأييد و تضمين شده است و ساكنان نيز با خيال راحت پا در آن خواهند گذشت.
اما اگر همين امضا از روي غفلت يا ناآگاهي و يا به منظور كسب درآمدي سرشار باشد، جان صدها و هزاران انسان در خطر خواهد بود.البته به طور قطع نمي توان منكر وجود امضا فروشي يا تخلف در اين بخش شد؛ همان گونه كه خلاف يا اهمال كاري در بيشتر اصناف كشور ديده مي شود.اما مي توان عوامل زيادي را كه باعث امضا فروشي و يا حتي رونق كاربرد اين واژه در ميان مردم و مسؤولان شده، برشمرد.«مهندس مهراج» كه بيش از 15 سال از تأسيس دفتر مهندسي اش مي گذرد، با اشاره به قديمي بودن قوانين و ضوابط شهرداري و شهرسازي به خبرنگار ما مي گويد: دور بودن مهندسان محاسب و طراحان شهرسازي در مقاطعي از اين شهر باعث شد نقشه هاي طراحي شده توسط آنها با وارد عمل شدن مالكان به عنوان همه كاره و سرمايه گذار و در واقع تصميم گير نهايي به علاوه دخالتهاي مكرر عوامل شهرداري در هنگام اجرا، آن چيزي نباشد كه انتظار مي رفت و برايش مجوز و پروانه صادر شده بود.
همين آزادي عمل مالكان و اعتماد متقابل آنها به مهندسان، سر و صداهايي را به راه انداخت مبني بر اينكه هر كس توانايي خم كردن ميلگرد را دارد، خود را مهندس مي خواند و با يك تلفن، امضاي غيابي و در حقيقت تأييد مهندس ناظر را در نبود او مي گيرد و كار مي كند، بدين ترتيب امضا فروشي رونق مي گيرد.او تصريح مي كند: اين بهترين شرايط رشد مالكان و بساز بفروش هاست كه پولي به برخي مهندسان بدهند و آنها هم از سر اجبار و به خاطر هزينه هاي بالاي زندگي پاي نقشه مورد نظر را امضا كنند و مسؤوليتش را بر عهده گيرند.
اما اگر جلوي اين روند گرفته شود، آيا از پديده امضا فروشي خبري خواهد بود در واقع، نمي توان به مهندس گفت با اين دستمزد غيرواقعي و ناچيز، در تمام مراحل ساخت اعم از گودبرداري، فنداسيون، نصب ستون و... حضور داشته باشد و نظارت كند.
با وجود اين، هر اتفاقي كه براي آن بنا بيفتد، مسؤوليتش برعهده مهندس ناظر خواهد بود، حتي اگر در يك روز تعطيل آجري بيفتد و بر سر يك كارگر بخورد.چندي قبل نيز وزير مسكن و شهرسازي، خبر از برخورد شديد قانوني با افراد متخلف و امضا فروش داده بود و در واقع با اين اظهار نظر، خود را در قبال تعداد زيادي از مهندسان ناظري قرار داد كه به سختي مي توانند نقشه هاي فني و محاسبه شده خود را از فيلترهاي دشوار سازمان نظام مهندسي عبور دهند و بعد هم با ضوابط دست و پاگير و قديمي شهرداري كنار بيايند.«محمد سعيدي كيا» با اشاره به تدوين لايحه تضمين مسؤوليت، اين موضوع را مورد تأكيد قرار داده بود.
البته، به اعتقاد يكي از بازرسان شهرداري، تعداد بسيار كمي هستند كه بدون رويت زمين اقدام به امضا و پذيرش تعهد مي كنند و حتي ساعتي در ساختمان مورد تعهد حاضر نمي شوند؛ اما اين را نبايد به تمامي بدنه مهندسي ناظر كشور تعميم داد. چنانكه بيشترين ناراحتي اين قشر، همين بي اعتنايي به آنهاست.اين در حالي است كه يك مقام مسؤول در سازمان نظام مهندسي كشور نيز، اظهار نظرهاي وزير و اتهامهايي را كه به جامعه مهندسي وارد مي كند، به طور تلويحي رد مي كند وضع پيش آمده و ادعاهايي نظير امضا فروشي كه تماماً از ناحيه مديران شهري و شهرداري ها به رسانه ها منتقل مي شود را ناشي از نبود تعامل و هماهنگي در بين شهرداري، دفاتر سازمان نظام مهندسي، مسكن و شهرسازي و مالكان مي داند.
بهرام غفاري گفته است: اين مسأله كه مهندسان ناظر زمين را نمي بينند و يا آدرس ساختمان تحت نظارت خود را نمي دانند، دو امر متفاوت است.
اگر مهندسان ناظر بدون رويت زمين، اقدام به امضا و پذيرش تعهد مي كنند، در حقيقت خود را نسبت به روند ساخت بنا متعهد مي سازند، فارغ از اينكه چگونه و به چه نحوي انجام وظيفه كنند.
وي ادامه داد: مالكان نيز مي توانند خدمات را فقط با ارائه نقشه خريداري كنند و مهندسان ناظر تعهد مي كنند مالك هر زمان اقدام به ساخت كرد، به وظايف خود عمل نموده و بر روند ساخت آن نظارت داشته باشد؛ اما در صورتي كه مهندس ناظر، پس از پذيرش نظارت بر روند ساخت و ساز، به تعهدات خود عمل نكند، بايد پاسخگو باشد.
جدا از اين بحث، بسياري از مهندسان ناظر و معماران، سطح ناچيز دستمزدها و حق الزحمه نظارتي اين بخش را از جمله عوامل دخيل در اين موضوع مي دانند.اما موضوع ديگر كه به نگراني ها در اين ميان دامن زده، چرخشي بودن سپردن پروژه ها به مهندسان و پيمانكاران است كه طي آن كارها به يك شكل و به طور مساوي از طريق رايانه به متقاضيان واگذار مي شود.
مهندس صفاجو، بازرس شهرداري، اين شيوه را خالي از اشكال نمي داند و تصريح مي كند: گاهي اتفاق مي افتد كه مسؤوليت نظارت فلان پروژه ساختماني به فردي واگذار مي شود كه در شهرستان مشغول فعاليت روي پروژه اي ديگر است و اغلب از آدرس و محل پروژه جديد كه با امضاي او ساخته مي شود، خبر ندارد.شايد اين شيوه كه مدت زيادي از اجراي آن نمي گذرد و بدون در نظر گرفتن تجربه، توانايي فني و علمي و ميزان حضور مهندسان ناظر در كنار پروژه انجام مي شود، عاملي باشد براي ايجاد نارضايتي و رغبت آنها به سمت اعمال زيرزميني و گاهي «امضا فروشي».
او از جمله راهكارهاي خاتمه دادن به وضع موجود را افزايش سهميه امضا و فعاليت هر مهندس به ميزان واقعي يعني 10 هزار متر در سال ذكر مي كند و خاطر نشان مي سازد: در حال حاضر تنها 20 درصد از اين ميزان كار واگذار مي شود كه اگر اين امر محقق شود و هر مهندس به ميزان مصوب حق امضا و فعاليت داشته باشد، ديگر دليل و انگيزه اي براي امضا فروشي نخواهد داشت.

* محمد هرمزي

اشاره:
وقتي مي شنويم كه سهم مسكن در سبد هزينه دهكهاي پايين جامعه به 70 درصد مي رسد و باز وقتي مشاهده مي كنيم كه فردي

با عمري تلاش هنوز نتوانسته يك سرپناه براي خود دست و پا كند؛ ناخودآگاه چالشهاي كمي و كيفي ساخت مسكن را در ذهن تداعي مي كند.
معضلات ساخت گران، بي كيفيتي، تيراژ پايين و انبوهي از موانع دست و پاگير در كنار تقاضاي روزافزون، جايگاه مسكن را به عنوان دومين چالش پيش روي كشور در حوزه اقتصاد قرارداده است، در عين حال نبايد از تلاشهاي دولتهاي گذشته و بخصوص حذف هزينه زمين از كل هزينه هاي مسكن و رويكرد ساخت صنعتي مسكن در دولت فعلي غفلت كرد.
اين چالشها در ميزگرد قدس با حضور مهندس توتونچي رئيس سازمان مسكن و شهرسازي استان خراسان رضوي، مهندس ثنايي رئيس انجمن انبوه سازان و همچنين مهندس رئيسي رئيس سازمان نظام مهندسي بررسي شده است كه مشروح آن از نظر مي گذرد:
توتونچي:
تعاوني ها نبايد وارد ساخت و ساز شوند
در مورد معضل مسكن بايد نخست به تقاضاي آن پرداخت، تقاضايي كه حاصل رشد جمعيت در دهه نخست انقلاب است. حال متولدان آن دهه در آستانه تشكيل خانواده قراردارند كه به نسبت همان بايد يك سرپناه وجود داشته باشد.




آمار نشان مي دهد كه در هر سال 850 هزار فقره ازدواج جديد رخ مي دهد، اين يك رقم كوچكي نيست اين مقدار هم سرپناه مي خواهد و هم اشتغال كه به عنوان دو چالش مهم پيش روي ماست. در شرايط فعلي 16 ميليون مسكن وجود دارد اما تعداد خانوارها 5/17 ميليون واحد است يعني يك ميليون و 500 هزار واحد تقاضاي انباشته شده از سالهاي گذشته وجود دارد و در كنار آن نيز بايد به تقاضاي سالانه پاسخ داد. به هر حال اگر عرضه و تقاضاي مسكن به تعادل نرسد چالش همچنان وجود دارد. اين در شرايطي است كه دولت طبق قانون اساسي بايد شرايط و بستر را براي كليه افراد فاقد مسكن فراهم كند تا آنها نيز صاحب خانه شوند. حالا براي تأمين مسكن افراد طرحهاي متفاوتي اجرا شده است كه مهمترين آن مسكن مهر است.
اين طرح بايد بخش اعظم مسكن موردنياز افراد بويژه دهكهاي پايين جامعه را تأمين كند متولي اين ساخت و سازها نيز مشخص است به طوري كه 50 درصد ساخت و سازها توسط بخش خصوصي انجام مي گيرد و اين بدان معناست كه دولت خود نبايد مسكن بسازد و در عوض بايد تشكلهاي ساخت و ساز، پيمانكاران ساختماني و انبوه سازان تأمين مسكن را به عهده بگيرند اما دولت بايد شرايطي را فراهم كند كه اين گروهها بتوانند وارد عرصه شوند و از آنها حمايت كند تا بخش خصوصي بتواند 50 درصد نياز جامعه را برآورده كند.
اينكه مي گوييد آيا دولت تا به حال نتوانسته شرايط را براي اين فعالان مهيا كند بحث نتوانستن نيست، بحث اين است كه انتظارات بخش خصوصي براي وارد شدن به اين عرصه بايد فراهم شود.
بخش خصوصي به دنبال مشاركت با دولت است. خب بايد شرايطي فراهم شود كه سازنده يا پيمانكار براي ساخت و ساز رغبت داشته باشد. در بحث زمينهاي 99 ساله رويكرد واگذاري زمين به افراد به شكل تعاوني است اما اعتقاد داريم كه تعاوني ها نمي توانند وارد ساخت و ساز شوند زيرا اين كار سازندگان حرفه اي خود را مي خواهد. اگر قرار باشد همه كس وارد همه كارها شوند عملاً نتيجه اي نمي گيريم. در حال حاضر بايد انبوه ساز وارد عرصه ساخت و ساز شود چون در تخصص آن است نبايد آنها را در مقابل خود يك چالش بدانيم، بنابراين دولت در چند بخش بايد فعال شود. نخست بايد از بخش خصوصي كه نيمي از ساخت و سازهاي مورد نياز را به عهده دارد حمايت كند و دوم دولت در موقعيتهايي كه زمين دارد آن را به طور رايگان در اختيار مردم قرار دهد. سوم اينكه دولت از تعاوني هايي كه داراي زمين هستند بايد حمايت و با اعطاي تسهيلات آنها را ياري كند تا ساخت و ساز آغاز شود. چهارم دولت بايد به بافتهاي فرسوده توجه جدي نشان دهد تا مردم به نوسازي ساختمانهاي فرسوده رغبت كنند. پنجم دولت بايد از سرمايه گذاران بخش ساخت و ساز كه داراي سرمايه قابل توجهي هستند نيز حمايت كند تا آنها نيز در امر ساخت و ساز مشاركت كنند و ششم دولت تسهيلاتي را براي ورود فناوري نوين در ساخت و ساز فراهم كرده و از افرادي كه تمايل به ساخت و ساز با شيوه هاي ابتكاري دارند، نيز حمايت كند.
بنابراين حمايت از اين شش بخش مي تواند نياز مسكن را حل كند.
ثنايي:
بخش خصوصي فراموش شده است
ضمن تشكر از اظهارات مهندس توتونچي كه مسائل را از ديد يك مدير با تجربه دولتي ارزيابي كردند. بنده نيز با قسمت اعظم اظهارات ايشان موافق هستم اما ذكر موارد ديگري ضروري است. اگر ساخت و سازها طبق برنامه ها انجام گيرد شايد در سال 92 عرضه و تقاضاي مسكن به يك نقطه تعادل برسد اما بايد ديد كه چالشهاي برنامه ها چيست؟ شايد نخستين چالش ما اين است كه برنامه هاي اقتصادي متغير و پي در پي اعلام مي شود.
يعني يك برنامه سيستماتيك و نظام مند اقتصادي در كشور حاكم نيست. اين وضعيت هم موجب سرگرداني مديران دولتي در رده مياني در استانها و هم موجب ركود و توقف كار بخش خصوصي مي شود. همان طور كه اطلاع داريد در قانون اساسي سه بخش اقتصادي دولتي، خصوصي و تعاوني تعريف شده است اما دولتها تاكنون به تناوب و هرازگاهي به يكي از اين سه بخش توجه كرده اند؛ اما در دولت كنوني و بنا به مصالحي، بخش خصوصي ناگهان فراموش شد و تنها بخش تعاوني مورد توجه قرار گرفته است كه البته اين رويه اجتناب ناپذير بوده است و ما نيز آن را نفي نمي كنيم ولي نبايد اين روحيه به منزله اين باشد كه بدنه اصلي اقتصاد جامعه، يعني بخش خصوصي را با بي توجهي با آن برخورد كنيم. در فاصله دهه 70 و اوايل دهه 80 با رويكرد دولت به بخش خصوصي و مشاركت با آن، بيش از 65 درصد مسكن موردنياز كشور به وسيله انبوه سازان تأمين شد، سهم دولت تنها 3 تا 5 درصد بود و 30 درصد باقيمانده به وسيله تك سازها در شهرهاي بزرگ و كوچك ساخته شد. بنابراين عملكرد بخش خصوصي در سال 83 نشان داد كه از آمار پيش بيني شده برنامه سوم پيش افتاده و مي تواند يك آرامش نسبي به بخش تقاضا بدهد ولي پاره اي توقفها در سياستهاي مسكن باعث بحران مسكن در سال 86 شد به طوري كه در دوره 16 تا 17 ماه گذشته يعني از ماههاي آخر سال 85، اين بحران آغاز و تا سال 87 ادامه پيدا كرد كه وضعيت به نفع هيچ كس نبود. در واقع بزرگترين گروهي كه قرباني شد انبوه سازان بودند كه مسكنها را با پيش فروش و قيمتهاي نازل واگذار كردند، اما عده اي سرمايه دار سودجو از برنامه هاي سال 86 حداكثر بهره برداري را كردند كه نتيجه آن تشديد قيمت مسكن بود؛ اين افزايش به 500 تا 600 درصد در سال 86 به نسبت سال 82 رسيد اما حالا تنها 10 تا 20 درصد قيمت مسكن مثلاً در مشهد كاهش داشته است. اين وضعيت ناشي از همان بي توجهي به بخشي از اقتصاد يعني همان بخش خصوصي است.
اما عامل ديگر چالش زا عدم ثبات ضابطه ها و مقررات شهري است كه ما شواهدي داريم كه شهرداريها به صورت سليقه اي و در مناطق مختلف شهر اعمال ضابطه مي كنند.
از سوي ديگر، بي توجهي دولت به يك بخش و ناديده گرفتن بخشهاي ديگر سبب شد كه عملكرد بانكها نيز مشكل ساز شود. دولت ظرف دو سال گذشته بخشهايي را فراموش كرده و منابع بانكي را به سمت يك بخش سوق داده است. اين وضعيت سبب شده كه بسياري از انبوه سازان كه نياز اساسي به منابع اعتباري بانكها دارند، نتوانند منابع را فراهم كنند. از آن طرف بانكها يا اعتبار ندارند و يا نمي دهند!
بنابراين بنده به عنوان يك كارشناس بخش مسكن، اعلام خطر مي كنم كه اگر مسؤولان در مقابل چالشهاي مسكن چاره انديشي نكنند وضعيت به مراتب بدتر از اكنون خواهد شد. كافي است كه به آمار پروانه هاي صادره شهرداريها و سيرنزولي اين تقاضا از ابتداي سال جاري نگاه كنيد. مردم در حال حاضر براي توليد مسكن كمتر رغبت دارند.
رئيسي:
رئيسي حاشيه شهر محصول سنتي سازي است
قبل از هر چيز از روزنامه قدس تشكر مي كنم كه به چالشهاي بخش مسكن مي پردازد اما اجازه بدهيد كه بنده موضوع مسكن را از يك زاويه ديگري دنبال كنم.
دولتها حتي از قبل از انقلاب با چالش مسكن مواجه بوده اند و تا همين لحظه نيز كمبود مسكن وجود دارد اما به نظر مي رسد كه در دولت فعلي انقلابي اساسي در توليد مسكن رخ داده است زيرا قرار است كه سالي يك ميليون و 500 هزار واحد ساخته شود كه اميدواريم طي چند سال آينده كسري مسكن برطرف شود.
به نظر بنده، مهمترين مشكل ما در بخش مسكن شيوه ساخت مسكن و سنتي سازي است كه همين سنتي سازي مشكلات جدي در شهرها به وجود آورده است. دقت كنيد حاشيه برخي از شهرها محصول سنتي سازي است. ما از طرفي مي گوييم كه ساخت مسكن ضروري است اما با شيوه ساختي كه داريم به حاشيه نشيني دامن مي زنيم. حالا اين معما را چگونه بايد حل كرد. در واقع راه حل آن اين است كه احداث مسكن به شيوه صنعتي مورد توجه قرار گيرد. اما براي ساخت صنعتي مسكن نيز به مجموعه هاي بزرگ مسكن ساز نياز داريم. در حال حاضر تعداد شركتهاي انبوه ساز زياد است كه بايد با ادغام يكديگر تشكيل كنسرسيوم دهند يعني با اين ائتلاف مي توانند سرمايه ها و اعتبارات بانكي را جمع آوري كرده و كارخانه هاي ساخت مسكن صنعت را فعال كنند.
اينكه مي پرسيد، چرا تا به حال به سمت صنعتي سازي مسكن روي نياورده ايم پاسخ آن اين است كه فرهنگ جامعه ما به سمت سرمايه گذاري هاي كلان و بزرگ روي نياورده است.
براي ساخت مسكن صنعتي نياز به سرمايه گذاري است، سرمايه هاي خرد و جز نمي تواند يك نگاه كلان به ساخت مسكن را شكل دهد. البته در دولت آقاي احمدي نژاد مقداري به سرمايه هاي بزرگ توجه شده است به طوري كه از سرمايه گذاران خارجي نيز كه در اين حوزه سرمايه گذاري كنند استقبال مي شود. توجه داشته باشيد كه توليد صنعتي ارزانتر و با كيفيت تر از توليد سنتي است.

توتونچي:
ارتقاي ساخت صنعتي مسكن
آقاي رئيسي توضيحات كامل را در مورد ساخت صنعتي مسكن ارائه كردند اما بايد گفت كه تنها 2 تا 3 درصد مسكن به روش نوين ساخته مي شود. با اين حال قرار است طبق برنامه پنجم توسعه اين رقم به 20 درصد برسد.
اما يك مشكل اساسي وجود دارد و آن اينكه نيروي انساني موردنياز و مصالح وجود ندارد، ولي به هر حال بايد به سمت صنعتي سازي رفت چون تقاضاي مسكن اجتناب ناپذير است و بايد يك انقلاب در ساخت مسكن رخ دهد.
ثنايي:
از تصميمات خلق الساعه بايد اجتناب كرد
البته بايد توجه داشت كه توليد سريع، مقاوم و ارزان بدون استفاده از بدنه كارشناسان بخش خصوصي و متخصصان امكان پذير نيست. در كنار آن بايد از تصميمات خلق الساعه اجتناب كرد تا مديران مياني سرگردان نشوند. ما قوانين خوبي در حوزه مسكن داريم اما تا اجرا شدن آن بايد صبر كرد. بايد از اعمال نفوذ سلايق شخصي كه مقررات را به رأي خود تغيير مي كنند، جلوگيري كرد.
رئيسي:
درآمد شهروندان براي خريد متناسب نيست
بحث توليد گران مسكن به يك شاخص خاصي محدود نمي شود بلكه عوامل زيادي در آن نقش دارد و يكي از اين موارد كه به گراني آن دامن مي زند نبود الگوي مصرف درست است به طوري كه حتي در مسكن اسراف گرايي وجود دارد. به عنوان مثال، يك واحد مسكوني 100 متري براي يك خانواده چهار نفري، منزل قابل قبولي است ولي مي ببينيم كه برخي خانواده ها به اين متراژ رضايت نمي دهند.
خب همين نياز به مسكن با متراژ بيشتر هزينه هاي آن را افزايش مي دهد. از آن طرف كمبود مصالح ساختماني و نيروي انساني نيز مزيد بر علت مي شود.
به هر حال تأكيد مي كنم راه حل ارزان سازي مسكن، ساخت صنعتي مسكن است كه بايد در اختيار مجموعه هاي انبوه ساز قرار گيرد.
توتونچي:
دولت 40 درصد هزينه توليد مسكن را حذف كرده است
در حال حاضر جامعه آماري براي ساخت مسكن مهر دهك دوم مي باشد. براي متقاضياني كه هيچ پس اندازي ندارد، طرف آنها كميته امداد و بهزيستي است.
در واقع مسكن مهر براي كساني است كه نمي توانند قيمت تمام شده مسكن را بپردازند.
دولت در واقع سعي كرده 30 تا 40 درصد قيمت تمام شده مسكن را كه در حقيقت هزينه زمين است را حذف كند در حالي كه در شيوه هاي استيجاري و يا مشاركتي، امكان اين مقدار حذف هزينه وجود نداشت، بنابراين تأكيد مي كنم كه روشهاي قبلي ساخت مسكن منسوخ نشده است بلكه در پروژه هاي ما دنبال مي شود كه مي توان به پروژه هاي مشاركتي اشاره كرد. در مجموع بايد گفت اينكه انتظار داشته باشيم تمام هزينه هاي ساخت مسكن را دولت بپردازد، اين رويه مدنظر دولت نيست، چون فرد متقاضي بايد بخشي از هزينه ها را بپردازد.

متوسط هزينه ساخت يك واحد مسكوني تكميل شده در مناطق شهري ايران در سال گذشته 585 ميليون ريال بود كه نسبت سال به 85 حدود 16 درصد رشد داشته است.
در سال 1386 از كل تعداد ساختمانهاي تكميل شده در مناطق شهري ايران 170 هزار و 466 دستگاه «مسكوني» بوده است كه نسبت به سال قبل 5/20 درصد افزايش نشان مي دهد. هزينه بناي ساختمانهاي فوق حدود 99675 ميليارد ريال و سطح كل زيربناي طبقات آنها 5/54 ميليون مترمربع است.
بنابراين گزارش، در سال گذشته، ميانگين هزينه بناي ساختمانهاي «مسكوني» تكميل شده در مناطق شهري ايران معادل 585 ميليون ريال، متوسط سطح كل زيربناي ساختمانهاي فوق 319 مترمربع و هزينه يك مترمربع بناي آنها حدود 8/1 ميليون ريال بوده است كه در مقايسه با سال 1385 متوسط هزينه بناي ساختمانها و هزينه يك مترمربع نباي آنها به ترتيب 9/15 درصد و 7/25 درصد افزايش داشته است، در حالي كه ميانگين سطح كل زيرنباي آنها 8/7 درصد كاهش نشان مي دهد.
در استان خراسان رضوي، تعداد 22 هزار و 862 دستگاه ساختمان «مسكوني» توسط بخش خصوصي تكميل گرديده كه نسبت به سال قبل 4/21 درصد افزايش داشته است. هزينه بناي اين ساختمانها حدود 7289 ميليارد ريال و سطح كل زيربناي طبقات آنها 6/4 ميليون مترمربع بوده است.
ميانگين هزينه بناي ساختمانهاي فوق حدود 319 ميليون ريال، متوسط سطح كل زيربناي آنها 200 مترمربع و هزينه يك مترمربع بناي آنها 6/1 ميليون ريال بوده است كه نسبت به سال قبل متوسط هزينه بناي ساختمانها و هزينه يك مترمربع بناي آنها به ترتيب 5/25 درصد و 2/35 درصد افزايش داشته است. در حالي كه ميانگين سطح كل زيربناي طبقات آنها 7 درصد كاهش نشان مي دهد.

* امير روحپرور





مسكن بعد از خوراك و پوشاك و گاه هم مساوي با آنها، اساسي ترين نياز هر شهروند است. داشتن سرپناه و خانه دلخواه آن چنان با زندگي، آرزو و آينده خانواده هاي ايراني درهم آميخته است كه آنها بخش مهمي از هزينه ها و درآمدهاي خود را به اين بخش اختصاص مي دهند.
اين در حالي است كه در همه كشورها، تأمين مسكن در سرلوحه برنامه هاي دولت و سازمانهاي اجتماعي و غيردولتي قرار دارد؛ زيرا مسكن با حفظ بنيان اساسي ترين نهاد اجتماعي؛ يعني خانواده، ارتباطي تنگانگ داشته و مي تواند بسياري از مشكلات را حل كند.
به طور كلي، بخش مسكن در هر كشوري از بخشهاي پيشرو اقتصاد است كه به عنوان موتور رشد و توسعه عمل مي نمايد و تغييرات آن نه تنها نشان دهنده وضعيت عمومي اقتصاد، بلكه نمايانگر تحولات اجتماعي وفرهنگي نيز مي باشد. اين بخش از طريق ايجاد شغل در خود و بخشهاي وابسته، سهم بالايي از توليد ناخالص داخلي هر كشور را از نظر تأثير بر مخارج مصرفي و سرمايه گذاري به خود اختصاص مي دهد.
از اين رو، تقريباً در تمامي كشورها، تحت شرايط بحران اقتصادي و جدي شدن معضل بيكاري از اين بخش، به عنوان مولد اشتغال و موتور رشد كمك مي گيرند.

***
* از اوج تا سقوط
در ايران وضعيت سرمايه گذاري در بخش ساختمان و مسكن از سال 1382 در تهران دچار ركود گرديد و در سالهاي 1383 و 1384 با تسري به ساير شهرهاي بزرگ، به صورت وسيع تري تداوم يافت.
البته اين بخش در سالهاي پاياني دهه 70 بسيار سودآور و درست در همين زمان و اوايل دهه 80 بود كه از رونق بسيار مطلوبي برخوردار شد. در آن سالها كه اوج ساخت و سازها بود، بسياري از سرمايه گذاران، انبوه سازان و بساز و بفروشها به اين بخش روي آوردند كه در نتيجه آن سرمايه كلاني نيز جذب گرديد.
اما به هر حال همان طور كه پيش بيني مي شد، اين بازار پس از يك دوره رونق با ركود در سالهاي ابتدايي دهه 80 مواجه شد.
در همان سالها بود كه يكي از مسؤولان اعلام كرد: رقم توليد مسكن از 600 هزار واحد در سال 83 به 350 هزار واحد مسكوني در سال 84 رسيد، در حالي كه كشور نيازمند توليد سالانه يك ميليون واحد مسكوني تا 10 سال آينده است.
در ابتداي همين دهه بحران مسكن، تحت تأثير انفجار قيمتها، كاهش قدرت خريد مردم، كاهش شديد خريد و فروش زمين و مسكن و خروج سرمايه ها از مسكن به سمت بورس اوراق بهادار با به خواب رفتن اين بخش ختم به خير شد.
دوباره بازار مسكن از سكه افتاد و ساخت و ساز نيز تحت تأثير ركود ايجاد شده كاهش يافت. در شهرهاي بزرگ نيز بسياري از پروژه هاي انبوه سازي به اميد روزهاي بهتر رها شدند و به دنبال آن كار و بار بساز و بفروشها حسابي از رونق افتاد.
در آن سالها ركود در بخش مسكن بتدريج اعتراض برخي از تشكلهاي صنفي را برانگيخت و همين موضوع زنگهاي خطر را براي اين صنعت مهم به صدا درآورد.

* دولتي ها به فكر فرو رفتند كه راهكار چيست؟
نسخه هاي مختلفي را براي اين بيمار به كما رفته تجويز كردند كه مهمترين آنها تزريق پول بود. افزايش وام هم در دستور كار قرار گرفت و بتدريج سقف وام از 5/3 ميليون تومان به 7 ميليون و بعدها تا 18 ميليون تومان افزايش يافت، غافل از اينكه وام بارها امتحانش را پس داده بود و اين دارو هم نتوانست اين بيمار را از كما خارج كند. دست اندركاران به فكر تنفس مصنوعي افتادند، اما بازار مسكن به شوك نياز داشت! نه تنفس مصنوعي؟!

* مسكن در سي. سي. ي
وطرحهاي مختلف يكي پس از ديگري تدوين شدند، رسانه ها هر روز اخبار متفاوتي را در اين خصوص منتشر مي كردند، اما هيچ كدام مسكن را از سي. سي. يو خارج نكرد.
در همين حال اجراي طرحهاي وزارت مسكن و شهرسازي كه از جمله آنها مي توان به اسكان، فروش متري، اجاره به شرط تمليك و طرحهاي ضربتي اشاره كرد نيز نتوانست ضمن تأمين نياز مردم، ثبات نسبي قيمتها را به ارمغان آورد. در آن زمان اعلام شد كه 5/13 ميليون خانوار ايراني در 12 ميليون واحد مسكوني شهري و روستايي زندگي مي كنند و حدود 5/1 ميليون ايراني بدون مسكن هستند ويا به طور مشترك از يك واحد استفاده مي كنند.
در همين ارتباط يكي از مسؤولان هم گفته بود، نياز سالانه ايران به مسكن يك ميليون واحد است، اما به طور متوسط در كشور سالانه 650 هزار واحد مسكوني ساخته مي شود و اين امر نشان از عدم تعادل در بازار عرضه و تقاضاي مسكن است. در همين شرايط بسياري از شهروندان بدون مسكن با پس انداز بخش عمده اي از درآمد خود و با بهره گيري از وام براي خريد مسكن برنامه ريزي كرده بودند، اما رشد لجام گسيخته قيمت مسكن به حدي در شهرهاي بزرگ خودنمايي كرد كه اين شهروندان تحقق آروزي خود را سرابي بيش نديدند!
زيرا بهاي مسكن از 10 برابر درآمد متوسط سالانه يك خانوار شهري نيز بيشتر بوده است. اين در حالي است كه در استانداردهاي جهاني براي سنجش قدرت تهيه مسكن معياري وجود دارد كه براساس آن به طور متوسط هر خانوار بايد پنج برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسكن شود.
در ايران اين نسبت در سال 59 حدود 2/9 و در سال 65 حدود 4/7 بوده، اما در حال حاضر اين نسبت براي كل كشور حدود 9 سال و براي تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ 12 تا 15 سال است.
همچنين براساس همين استانداردها، مسكن زماني دست يافتني تلفي مي شود كه براي اجاره آن بيش از 25 درصد يا براي بازپرداخت اقساط وامهاي رهني- مانند وامهاي بانك مسكن- بيش از 30 درصد درآمد ناخالص شخص هزينه نشود. اما اين دو شاخص در كشورمان بسيار بالا بوده و گاه تا 80 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص مي دهد.

* تب سكه، خوره وام
در اين شرايط بود كه نقدينگي پس از خروج از بخش مسكن و ورود به بورس كم كم راهي بازار طلا و سكه شد و بحراني را ايجاد كرد كه همه را بهت زده نمود و آن تب «سكه» بود.
اين تب همه را فرا گرفته بود. ورود نقدينگي چنان طوفاني به پا كرد كه نمونه آن را كمتر مي توان در تاريخ بازار طلا و سكه سراغ گرفت.
مدتي بعد بازار طلا از سكه افتاد و چون ديگر مانند گذشته بازار خودرو و تلفن همراه شيرين نبود، سرمايه ها، سرگردان باقي ماند و درست در همين مقطع بود كه با اعلام برنامه هاي وزارت مسكن براي خانه دار شدن مردم، صاحبان نقدينگي هوشيار شدند كه احتمالاً دوره خواب مسكن تمام شده است.
مصاحبه هاي متعدد مسؤولان جو رواني را به راه انداخت و جامعه در انتظار خبرهاي خوش در حوزه مسكن بود و در اين ميان شايعات زيادي بر سر زبانها افتاد.
سرانجام مسؤولان از پرداخت وام 10 ميليون توماني به واجدان شرايط و نيز تسهيلات 5/3 ميليون توماني به مستأجران خبر دادند. اين موضوع به سرعت نقل محافل شد و رسانه ها هر روز تحليل و اخبار متفاوتي از جزييات اين تسهيلات اعلام مي كردند و مدتي بعد با آغاز مرحله ثبت نام «تب» مسكن دوباره داغ شد.
براساس برنامه اي كه وزير اعلام كرده بود، قرار بود وامهاي 10 ميليون توماني به 30 هزار نفر پرداخت شود، اما شاهد بوديم كه براي آن 2 ميليون متقاضي پيدا شد.
در طرح دولت پيش بيني شده بود، اين وام تا پايان سال 88 به 150 هزار نفر ديگر نيز پرداخت شود، اما اولين حركت نشان داد كه مسؤولان و دست اندركار با چه حجم انبوهي از تقاضاي بي پاسخ در بخش مسكن مواجه هستند.
به هر حال زنجيره داستان مسكن با گراني برخي از مصالح ساختماني، آهن آلات و دستمزدها تكميل شد و فرجام آن به همراه سوداگري دلالان وضعيتي را به وجود آورد كه از آن مي توان به عنوان «بحران دوم مسكن» ياد كرد.
همزمان با اين موضوع خيلي از صاحبخانه ها كه چشم طمع به وامها دوخته بودند، اجاره خانه ها را در شهرهاي بزرگ افزايش دادند كه اين امر داد مستأجران را در آورد و همه اين اتفاقات در حالي افتاد كه چند ماه بعد معلوم شد اين وامها به تعداد معدودي از متقاضيان پرداخت شده است.
مسؤولان در ادامه با توجه به انتقادات مطرح شده در مورد شيوه پرداخت وامهاي 10 ميليون توماني به فكر اصلاح مقررات افتادند، اما باز هم اين وام نه تنها مشكلي را حل نكرد، بلكه يك گره به گره هاي قبلي افزود.
البته اين نكته را نبايد فراموش كرد كه بسياري از تحليلگران معتقدند، وامهاي مسكن خاصيتي جز افزايش قيمتها در اين بخش ندارد، زيرا ساختار اقتصاد بيمار است و با افزايش وامها به هر ميزان و به بهانه وجود اين وامها سوء استفاده كنندگان قيمتها را با توسل به ابزارهاي مختلف افزايش مي دهند. هر چند كه خيلي از همين وام ها وسيله اي براي سوداگري شده و سر از بنگاه هاي املاك در مي آورند.
اما سرنوشت اين طرح به مانند بعضي از طرحهاي اين وزارتخانه از جمله طرح اسكان ضربتي، فروش متري، اجاره به شرط تمليك با وجود همه تلاشها گرهي را باز نكرد.

* دو نسخه شفابخش براي اژدهاي خفته
اما بتدريج دو گام اساسي براي ساماندهي بازار مسكن در دولت شكل گرفت: نخست طرح مسكن مهر براي اقشار كم درآمد و بعدي كد رهگيري براي پايان سلطه سوداگران.
بر اساس گفته وزير مسكن، طرح مسكن مهر بسياري از مستأجران را با مبلغي در حدود 12 ميليون تومان صاحبخانه مي كند.
در حال حاضر در قالب اين طرح در حدود 300 هزار واحد در دست آماده سازي است.
همچنين تعاوني هاي مسكن تاكنون بيش از 100 هزار پروانه ساخت گرفته اند و در حدود 100 هزار پروانه احداث نيز در شرف صدور است.
كار اجرايي بيش از 20 هزار واحد مسكوني شروع شد و چرخ اعطاي تسهيلات به آرامي به حركت درآمد.
اما از ابتداي سال 86 بود كه اژدهاي خفته يك بار ديگر بيدار شد و طوفان «قيمتها» بازار مسكن را در نورديد.
همزمان با اين اتفاق، سيل ويرانگر نقدينگي با تغيير مسير خود، بازار مسكن را هدف قرار داد.
اين بخش به دليل ثروتهاي افسانه اي و افزايش شديد قيمتها و سود ناشي از آن از رونق بسيار خوبي برخوردار شد و در كنار معضلاتي چون زمين خواري و افزايش بي رويه قيمتها، سرمايه هاي كلاني در اين عرصه جذب گرديد.
در آن مقطع علاوه بر صنعت ساختمان، 2500 حرفه وابسته به آن از رونق مطلوبي برخوردار شد، اما اين وضعيت چندان ادامه نيافت و مسكن وسيله اي براي سوداگري برخي از واسطه ها و سرمايه داران شد و درست در زماني كه اين بخش تجربه يك عملكرد موفق در توليد را در كارنامه خود به ثبت مي رساند، ورود پولهاي هنگفت سرگردان سوداگران، معادله ها را بر هم ريخت.

* ركود در تابستان داغ
آنان كه فقط به فكر پر كردن جيبهاي خود بودند، از خانه و آپارتمان گرفته تا زمين، اراضي كشاورزي و ويلاها را مورد معامله قرار مي دادند و در آن زمان بود كه تحت تأثير فعاليت همين فرصت طلبان احتكار مسكن و تشديد زمين خواري شكل گرفت، معضلي كه گاه مجريان خود را صاحب ثروتهاي افسانه اي و بادآورده مي كرد.
بورس بازي آنان انفجار قيمتي را رقم زد و همين امر، مسكن را به آستانه قيمتي خود نزديك كرد و اين خود آغازي بر يك ركود طولاني مدت بود؛ زيرا قيمتها به حدي افزايش پيدا كرده بود كه قدرت خريد عموم در برابر آن ناچيز بود.
كم كم بازار داغ مسكن به سردي گراييد و معاملات روز به روز كاهش يافت و به دنبال آن نقدينگي سرگردان موجود در جامعه كه اين بخش را آشيانه خود قرار داده بود، خروج خود را از بازار مسكن آغاز كرد و اين يعني سر آغاز يك خواب عميق در بازار مسكن در تابستان داغ سال 87، تابستاني كه خاطره ثروتهاي افسانه اي را براي خيلي ها «محو» كرد؟ !!

سعيده ساجدي نيا

براساس آخرين برآوردهاي كارشناسي، در حال حاضر كشور ما با كمبود يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني رو به رو است و اين در

عضو هيأت مديره كانون سراسري انجمنهاي انبوه سازان كشور گفت: توليد صنعتي ساختمان ارزان سازي، سبك سازي و سريع سازي را محقق مي كند.
محمد اسكندرنيا افزود: چنانچه سنت ديرينه، تبديل به فناوري شده و تعداد اين فناوريها اضافه شود، بين انبوه سازان رقابت به وجود مي آيد و شعار ارزان سازي محقق مي شود.
وي ادامه داد: استفاده از فناوري نوين در صنعت ساختمان سبب صرفه جويي در انرژي و مصالح ساختماني مي شود و با توجه به كمبود مصالح ساختماني در كشور، از اين بابت مفيد است.
عضو هيأت مديره كانون سراسري انجمنهاي انبوه سازان كشور افزود: ادامه استفاده از اين فناوريها سبب رونق صنعت مرتبط با آن ايجاد اشتغال مي شود.
وي اظهار داشت: ساخت و ساز سنتي فضاي غيرمفيد اشتغال مي كند، اما در صنعتي بين 8 تا 12 درصد به فضاهاي مفيد ساختمان اضافه مي شود كه اين موضوع هم از فوايد صنعتي سازي ساختمان است.

* سرور هاديان

وام مسكن براي خيلي از ايراني ها نام آشنايي است.

806 ميليارد ريال سپرده گذاري براي دريافت وام ساخت 30 ميليون توماني مسكن انجام شده است.
حسن كاري- مدير عامل بانك مسكن- درباره آخرين اقدامات و برنامه هاي بانك براي وام ساخت 30 ميليون توماني مسكن با اشاره به اينكه مردم از اين طرح استقبال بسيار خوبي كرده اند، گفت: خوشبختانه در كل كشور مراجعه مردم به شعبه هاي بانك بسيار زياد بوده و تعداد زيادي از مردم براي استفاده از اين تسهيلات ثبت نام كردند.

خريد مسكن شايد بزرگترين معامله اي است كه يك فرد در طول زندگي انجام مي دهد، به گونه اي كه خانواده هاي متوسط كم و بيش

بدون مقدمه بايد گفت پروژه «مسكن مهر» بر طرح بهسازي و بازسازي بافتهاي فرسوده شهرهاي كشور سايه افكنده است، هر چند مسؤولان امر اين مسأله را انكار كنند.
پروژه مسكن مهر از سال 86 براي احداث 5/1 ميليون واحد مسكوني كليد خورد و همه دستگاه هاي دست اندركار بخش مسكن را معطوف خود كرد، در حالي كه طرح بهسازي و بازسازي بافتهاي فرسوده شهرها بويژه كلان شهرهاي كشور از چند سال قبل از آن به منظور جلوگيري از توسعه افقي شهرها و احداث بناهاي جديد در بافتهاي مركزي و محلات قديمي شهري كه از امكاناتي نظير بهداشت، حمل و نقل و آتش نشاني بي بهره بودند به اجرا گذاشته شد.
در حال حاضر در سطح كشور چيزي در حدود 55 تا 70 هزار هكتار بافت فرسوده كه عمدتاً در كلان شهرها وجود دارد كه با احداث ساختمانهاي جديد در اين اماكن از سوداگري زمين در بخش مسكن كاسته مي شود، ضمن اينكه بخش وسيعي از بهترين اراضي بافت مركزي شهرهاي كشور به احداث ساختمانهاي جديد كه از امكانات و زيرساختهاي كامل شهري برخوردار باشند اختصاص مي يابد.
اگر گشت و گذاري در شهرهايي نظير تهران و مشهد و در هسته اصلي اين شهرها داشته باشيد به ساختمانهاي كلنگي، اماكن و اراضي اي برمي خوريد كه به صورت متروكه رها شده و يا جمعيت كمي را در خود جاي داده اند.
در تهران حدود 14 هزار هكتار بافت فرسوده وجود دارد كه بنا به گفته شهردار اين شهر كار نوسازي 30 هزار واحد مسكوني و تجاري آن طراحي و برنامه ريزي شده كه البته كار اجرايي حدود 12 هزار واحد شروع شده است.
در مشهد و ساير كلان شهرهاي كشور نيز وضعيت همين گونه است. مثلاً در شهر مشهد كه عمدتاً بافتهاي فرسوده اش در اطراف حرم مطهر حضرت رضا(ع) قرار دارد، با وجود سابقه ده ساله از آغاز نوسازي با مشكلات متعددي رو به روست و همچنان عمليات تحصيل اراضي و اجراي نوسازي و بازسازي آن به كندي پيش مي رود، هر چند دامنه اين طرح توسط شهرداري مشهد از اطراف حرم مطهر طي 5 سال گذشته به محدوده ميدان شهدا و محلات قديمي اين منطقه كشيده شده، اما روند كار با وجود انتشار اوراق مشاركت مردمي چندان رضايتبخش نيست.
در چنين شرايطي كه سرمايه گذاري در بافتهاي فرسوده شهرهايي چون مشهد با وجود ورود سالانه 23 ميليون زائر و رسيدن اين رقم به 40 ميليون نفر در سند چشم انداز كه بهترين مكان براي توسعه زيرساختهاي گردشگري نظير احداث هتل، مهمان پذير و هتل آپارتمان و مراكز اقامتي و تجاري لازم براي اين انبوه جمعيت به كندي صورت مي گيرد و با قوانين دست و پاگير كنوني هنوز مورد اقبال و استقبال سرمايه گذاران بخش خصوصي داخل و خارج از كشور قرار نگرفته، اگر حمايتهاي دولتي هم از آن برداشته شود بي گمان شكست اين طرح حتمي به نظر مي رسد.
اگر چه مسؤولان وزارت مسكن و شهرسازي در حاشيه قرار گرفتن طرح بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده را از زمان اجراي طرح مسكن مهر انكار مي كنند، اما شواهد حاكي از اين امر است كه دست كم اجراي طرح بافتهاي فرسوده در اولويت دوم دولت قرار دارد.
چندي پيش «دنياي اقتصاد» نام وزير مسكن و شهرسازي را درباره اولويت مسكن مهر در اختصاص تسهيلات بانك منتشر كرد كه براساس آن وزير مسكن نيمه اول آبان با ارسال ابلاغيه اي به رؤساي سازمانهاي مسكن و شهرسازي دستور داد؛ سهميه مسكن شهري در مرحله اول صرفاً به احداث مسكن مهر اختصاص يابد و در هر استان تا وجود آخرين متقاضي واجد شرايط نبايد تسهيلات بانكي در ساير موارد مصرفي صورت گيرد.
اين دستور وزير به بانك مركزي براي اجرا به بانكهاي عامل ارسال شد، اما سعيدي كيا وزير مسكن ماجراي توقف ارايه تسهيلات بانكي به بازسازي بافت فرسوده گذشته از صحت يا كذب بودن اين موضوع آنچه به طور ملموس از چندي پيش دست اندركاران اجراي بافتهاي فرسوده شهري و افكار عمومي را به خود مشغول كرده معطوف شدن تمام توجهات مسؤولان به احداث مسكن مهر و غفلت از بهسازي بافتهاي فرسوده است بايد توجه داشت احياي بافتهاي فرسوده هزينه هاي سنگيني دارد و بايد از خدمات دولتي، حمايت بانكها و سرمايه گذاري بخش خصوصي برخوردار باشد.
مقوله بافتهاي فرسوده همانند يك پروژه عمراني، احداث يك بزرگراه و جاده نيست كه در يك زمان بندي مشخص به پايان برسد، بلكه به دليل توافق با مالكان، پروژه اي زمان بر است كه بايد به صورت مستمر، حقوقي و فني انجام شود، ساكنان مستقر در اين محلات قديمي عموماً از وضعيت اقتصادي مناسبي برخوردار نيستند و بايد با ارايه بسته هاي تشويقي زمينه همكاري را فراهم كرد. بنابراين به هر ميزان كمك دولت به بانكها و بخش خصوصي قوي تر باشد، كارها با سرعت بيشتري انجام خواهد شد.

* سعيد كوشافر

هنوز صبحانه اش تمام نشده بود كه زنگ تلفن به صدا درآمد، هوار كشيدن خانم نشان مي داد كه تلفن با افشين خان كاردارد،

فهيمه جوان

* قوي تر كه باشي، زنده مي ماني. قويتر كه باشي، مي تواني زور بگويي، فرياد بكشي، قلمرو خودت را تعيين كني و ديگران را از محدوده ات بيرون كني، قوي تر كه باشي، مي تواني صياد باشي، كوچكترها و ضعيف ترها را براي گذران زندگي ات از هستي ساقط كني. قوي تر كه باشي، مي تواني صيد كني، مي تواني مدتها قدم بزني و به صيدت نگاه كني و تصميم بگيري كه چگونه نابودش كني؟!
* يك سال و اندي است كه در هر خانه اي، حرف از خريد زمين است و سند و قيمتهاي ميليوني. پاي صحبت هر مرد و زني كه مي نشيني، حرف از زمينشان است و متراژ و محدوده اش، اما اين تب از كجا به بدنه اين شهر نيمه سنتي سرايت كرد و مثل يك ويروس واگيردار، چرخه اقتصادي شهر را به حالت نيمه فلج درآورد؟
چند سالي است كه مقوله زمين خواري در شهرهاي بزرگ باب شده است و هر از چند گاهي افراد سودجو با بهره بردن ازعوامل اجتماعي و اقتصادي حاكم بر جامعه، موج خريد و فروش كاذبي را به راه مي اندازد و سود سرشاري را نيز از اين راه به دست مي آورند.
مردم مشهد نيز طي سالهاي گذشته به شكل ملموسي با اين پديده دست به گريبان شده اند. زمين خواري در مشهد به صورت عمده متوجه اراضي بينالود، شانديز، گلمكان، كاهو، منزل آباد، طوس و حومه فردوسي مي شود. در ابتداي امر، زمين خواران اين اراضي را به قيمت زمين كشاورزي از زارعان خريداري كردند. زمينهاي مشاع چند هكتاري با نبوغ زمين خواران به قطعات 250 متري تقسيم و براي آنها سندسازي شد. اين زمينها داراي اسناد مشاع بود و هيچ نوع امكانات شهري از قبيل آب، برق و گاز و... براي آنها تعريف نشده بود.
شيوع تب خريد زمين در بين مشهدي ها پله پله آغاز شد. در ابتدا خريد و فروش زمينهاي قطعه قطعه شده زراعي در بين خود زمين خواران و البته وابستگان تجاري آنها آغاز و در نتيجه آن موج كاذبي از قيمتها به وجود آمد كه آرام آرام روند صعودي به خود گرفت، رفته رفته عامه مردم نيز با توجه به افزايش غيرقابل تصور قيمتها و به طمع طي كردن ره صد ساله در يك شب، وارد اين بازي شدند.
* معاملات كاغذي
يكي از مشاوران املاك در توضيح نحوه خريد و فروش زمينها مي گويد: مسأله جالب اينجا بود كه اين زمينها وجود خارجي نداشت و تنها در فضاي ذهني و روي كاغذ، خريد و فروش مي شد. شيوه كار به اين شكل بود كه زمين خواران به جهت حفظ وجهه قانوني كار خود، براي هر قطعه از كل زمين، شماره اي منظور مي كردند و زمان فروش زمين، روي كاغذ ثبت براي مشتري قيد مي شد؛ قطعه 250 متري شماره فلان مشاع از زمين فلان كه از شرق منتهي به... و از غرب به... و خريدار خوشحال از اينكه در فلان تپه از فلان منطقه در n كيلومتري مشهد داراي يك قطعه زمين 250 متري است، غافل از اينكه اين زمينها مشاع بوده و نه تفكيك است و نه تحويل مشتري مي شود و نه حتي امكان تفكيك و تحويل آنها وجود دارد. برخي از مردم حتي تصور مي كردند مي توانند دور قطعه خود را ديوار بكشند و آن را تبديل به يك باغچه خصوصي كنند و اين مسأله براي آنها قابل باور نبود كه اين قطعات 250 متري فقط روي كاغذ اداره ثبت وجود خارجي دارند و در حقيقت آنها و چند صد نفر ديگر در مجموع صاحب چندين هكتار زمين زراعي هستند كه هرگز براي 250 متر از آن زمين سند مجزايي صادر نخواهد شد و آنها تنها مي توانند در آن زمين به كشت و كار بپردازند و سود حاصل را بين چند صد نفر مالك تقسيم كنند!!!
او كه يكي از مالباخته هاي اين جريان است، تأكيد مي كند كه روند صعودي قيمتها به شكل غيرمعمولي ادامه مي يافت، به صورتي كه در كمتر را چند ماه، زمينهايي كه چندين هكتار آن كمتر از صدهزار تومان قيمت داشت، در قطعات 250 متري به قيمت بيش از 20 ميليون تومان خريد و فروش مي شد و اين به معني حصول سود خالص بيش از يك به 20 بود، البته براي گروه خاصي!!

* چهره هاي پنهان
به گفته برخي از دست اندركاران خريد و فروش زمين، در بيشتر اين معاملات خريداران هرگز چهره پشت پرده و صاحب اصلي سند را نمي ديدند، چرا كه زمينها يك جا توسط سرمايه دار اصلي از زارع خريده شده بود و صاحب سند براي هر قطعه 250 متري يك وكالت نامه تهيه كرده و به دست واسطه ها و بنگاه دارهاي مشهدي داده بود و با همين وكالت نامه ها نيز زمين خريد و فروش مي شد.
اين مسأله شايد به نوعي حكايت از دستهاي پشت پرده اي دارد كه با برنامه ريزيهاي حساب شده به دنبال دستيابي به سودهاي كلان بودند.
اسفند 86 را مي توان به عنوان مرحله كيش و مات اين بازي تعريف كرد. زماني كه قيمتها به نقطه اوج خود رسيد، نقطه انفجاري و نوك فواره. در اين زمان علل و عوامل بيشماري دست به دست هم دادند و موجب توقف يكباره بازار خريد و فروشها شدند. در سال جاري نيز با گسترش دامنه اين ركود، قيمت زمينها 70 تا 80 درصد افت كرد و ميليونها تومان ضرر متوجه صاحبان زمينهاي كاغذي شد.

محمود مصدق ، زهرا شيدوش





همين چند روز پيش بود. او و حدود هزار زن و مرد ديگر را كه براي تسريع در رسيدگي قضايي پرونده شان در مقابل دادگاه هاي كيفري استان تهران تجمع كرده بودند، ديده بودم. «محمد» از شدت ناراحتي وعصبانيت دستانش مي لرزيد و هر آن احتمال سكته كند. حق هم داشت، چون او نه تنها 20 سال پس اندازش را كه با حقوق اندك و بخور نمير كارگري به دست آورده بود براي پيش خريد يكي از واحدهاي پروژه موسوم به «اركيده» از دست داده بود، بلكه براي پرداخت آخرين قسط خانه اش مجبور شده بود چوب حراج به يكي از كليه هايش بزند و با قيمت 4 ميليون تومان آن را بفروشد.
اگر چه آماري رسمي از تعداد افرادي كه در اين سالها در بخش مسكن مورد كلاهبرداري سودجويان و فرصت طلبان قرار گرفته اند وجود ندارد، اما سري به دادگستري و شعبه هاي دادگاه به خوبي نشان مي دهد اشخاصي مثل «محمد» كم نيستند و درصد بالايي از پرونده هاي كيفري و حقوقي تشكيل شده در دستگاه قضايي مربوط به همين بخش است.
اين در حالي است كه كارشناسان بر اين واقعيت تلخ و انكارناپذير صحه مي گذارند كه هيچ قانون و نظارتي بر روند پيش فروش مسكن و زمين در كشورمان وجود ندارد.
البته اخيراً اقداماتي از سوي دستگاه هاي مسؤول براي مقابله با گسترش روزافزون تخلفات و جرايم در حوزه پيش فروش ساختمان شده كه مي توان به لايحه پيش فروش مسكن و طرح كد رهگيري اشاره كرد، اما اين تلاشها به علت عدم هماهنگي ها و برخي مشكلات ديگر تاكنون بي نتيجه مانده تا همچنان سودجويان و فرصت طلبان امكان كلاهبرداري از اقشار آسيب پذير و بي سرپناه جامعه را داشته باشند.

* سرنوشت لايحه پيش فروش مسكن
ابوالقاسم رحماني، مخبر كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي در خصوص سرنوشت لايحه پيش فروش مسكن كه چند ماه قبل دولت خواستار استرداد آن بود، اما با مخالفت نمايندگان مجلس شوراي اسلامي مواجه شد به خبرنگار ما مي گويد: اين لايحه در كميسيون عمران مطرح شده و به تصويب نيز رسيده، اما در كميسيون قضايي در دست بررسي است و پس از تصويب در اين كميسيون تخصصي براي تصويب در صحن علني مطرح خواهد شد.
وي با اشاره به اينكه اين لايحه به احتمال قوي به تصويب مجلس شوراي اسلامي و شوراي نگهبان مي رسد، مي گويد: با اجرايي شدن لايحه پيش فروش مسكن كه داراي 27 ماده است تخلفات و كلاهبرداريها در اين بخش به حداقل خواهد رسيد.
وي در همين ارتباط با تأكيد بر اينكه پيش بيني هاي لازم و قانوني براي جلوگيري از سودجويي و كلاهبرداري از مردم شده است، مي گويد: براساس ماده 2 آن در قرارداد پيش فروش علاوه بر مشخصات فني و معماري ساختمان، واحدي نيز كه پيش فروش مي شود از حيث مساحت، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاقها، مصالح داخلي، پاركينگ، انباري و ساير مواردي كه در پرونده قيد گرديده و يا عرفاً در قيمت آن تأثيرگذار است بايد معين شده باشد.
ضمن اينكه قراردادهاي پيش فروش فقط در مورد ساختمانهاي داراي پروانه ساخت، بيمه مسؤوليت و تأييديه وزارت مسكن مبني بر حداقل 10 درصد پيشرفت عمليات ساختماني و تنها از طريق فرمهاي پيش بيني شده در آيين نامه اجرايي مربوط به لايحه منعقد مي شوند، اما تنظيم آنها در دفاتر رسمي بدون دريافت هر گونه حق ثبت، گواهي مالياتي و عوارض شهرداري و فقط با پرداخت حق تحرير اسناد غيرمالي صورت مي گيرد، از اين رو در صورت قانوني شدن اين لايحه اگر مردم از آن تبعيت كنند سرشان كلاه نمي رود و فروشنده هم نمي تواند يك ملك را به چند نفر بفروشد.
* لابي سوداگران
دكتر احمدرضا سرحدي، دبير سابق سازمان نظام مهندسي استان تهران اساس فريب خوردن مردم در اين بخش را نياز آنان به تهيه مسكن مي داند و مي گويد: نمي شود به كساني كه در دام كلاهبرداران گرفتار مي شوند، خرده گرفت، اما دستگاه هاي نظارتي مي توانند مواظب باشد تا پس انداز اندك مردم محروم از دستشان نرود.
وي با اشاره به اينكه مشكل كلاهبرداري از مردم زماني به صورت ريشه اي حل مي شود كه دولت حسب وظيفه قانوني اش حداقل مسكن را براي رفع نياز عموم مردم تهيه كند، تصريح مي كند: متأسفانه دولتهاي ما تاكنون در اين زمينه موفق نبوده اند.
وي لايحه پيش فروش مسكن را به عنوان يكي از تمهيدات انديشيده شده از سوي دستگاه متولي مي داند و مي گويد: متأسفانه اين لايحه كه در دولت قبل به مجلس شوراي اسلامي تقديم شده، به دليل بعضي از مشكلات و همچنين عدم هماهنگي لازم ميان دستگاه هاي ذي ربط هنوز به تصويب نرسيده است.
وي با اشاره به اينكه اين لايحه داراي نواقص و اشكالهايي است، تصريح مي كند: البته اين نواقص ناچيز و قابل اصلاح مي باشد.
دكتر سرحدي مخدوش بودن بازار مسكن را خواست قلبي سودجويان و فرصت طلبان مي داند و اظهار مي دارد: اگر فشار برخي از عوامل سودجوي كه بعضاً در دستگاه تصميم گير نفوذ دارند، نبود و لايحه پيش فروش مسكن تصويب مي شد تا حد قابل قبولي جلوي كلاهبرداري ها از مردم گرفته مي شد.
اين كارشناس مسكن ناديده گرفته شدن بعضي از سازمانها و نهادهاي مسؤول در بخش مسكن را عمده ترين ضعف لايحه پيش فروش مسكن عنوان مي كند و مي گويد: حال كه درخواست دولت براي استرداد اين لايحه با مخالفت جدي نمايندگان مردم رو به رو شده اميد است كه به تصويب مجلس برسد.
* چهار اصل پيشگيري
مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه املاك درباره مهمترين دلايل بروز كلاهبرداري در حوزه مسكن مي گويد: چهار اصل «طمع كردم، نخوانده امضاء كردم، رو دربايستي كردم، مشاور متخصص نداشتم» از مهمترين دلايلي است كه موجب بروز كلاهبرداري در حوزه مسكن شده است.
وي در مورد مشكلات ساختار مبادلات و معاملاتي مسكن در كشور مي افزايد: هر جا كه قانون رعايت نشود، افراد در آنجا دچار ضرر و زيان مي شوند و جهل به قانون نيز نمي تواند رفع كننده مسؤوليت باشد، يعني كساني كه مي خواهند معامله اي انجام دهند بايد درباره آن با دقت بررسي كند و قوانين مربوط به آن را بدانند در واقع وجود افراد ناآگاه سبب مي شود تا عده اي نيز اقدام به كلاهبرداري كنند. بنابراين اگر كسي به چهار اصلي كه در ابتدا گفتم دقت لازم را داشته باشد، نمي تواند مورد كلاهبرداري قرار گيرد.
وي در پاسخ به اينكه پس وظايف دستگاه هاي نظارتي براي جلوگيري از اين گونه سوء استفاده ها چيست، اظهار مي دارد: البته اين دستگاه ها نيز به وظايف خود عمل مي كنند هر چند كه ممكن است دچار كاستي هايي باشند، اما معتقدم افراد ناآگاه باعث چنين كلاهبرداريها و سوء استفاده ها مي شوند.
خسروي در مورد وجود ضعف و كاستي در حوزه قوانين و ساختار نظارتي تصريح مي كند: به اعتقاد من، در هر دو حوزه يعني قوانين و ساختار نظارتي دچار ضعف و مشكل هستيم، چون به طور مثال در سالهاي اخير خيلي قوانين خوبي از سوي برنامه ريزان در راستاي كنترل قيمت مسكن مطرح شد، اما هيچ كدام هنوز تصويب نشده و يا اينكه بسياري از قوانين موجود نيز به دليل عدم نظارت در اجرا دچار مشكل مي شوند و يا حتي اجرا نيز نمي شوند.
وي در مورد تخلفات دفاتر مشاورين املاك نيز مي گويد: نيم درصد از مشاورين املاكي كه داراي پروانه و مجوز بوده اند، اقدام به اين عمل كرده اند، اما حدود 20 درصد از مشاورين املاك بدون پروانه و مجوز اقدام به كلاهبرداري كرده اند كه آنان نيز تا حدودي شناسايي شدند و براي انجام مراحل رسيدگي به دستگاه قضايي معرفي شدند.
* ضرورت كنترل الكترونيك
اما پرويز اكبر خاني، كارشناس و يكي از فعالان بازار مسكن در مورد دلايل كلاهبرداري در حوزه مسكن در كشور مي گويد: مبادلات اقتصادي در كشورهاي توسعه يافته با سابقه اي بيش از چند دهه و كشورهاي در حال توسعه با بيش از دو دهه امري بديهي است در ساختار اين كشورها تمامي فرآيند توليد و مصرف از جمله نظام بانكي، مبادلات پولي، نظام تسهيلات، ساخت و توليد، ثبت معاملات به صورت يك شناسه الكترونيك همواره در دسترس و قابل بررسي است.
وي مي افزايد: گردش گسترده، شفاف و آزاد اطلاعات موجب ارتقاي سطح اعتماد مبادلاتي در حوزه هاي مختلف و پردامنه مانند مسكن شده است و به اين ترتيب در چنين ساختاري فضايي براي ظهور و بروز سودجويي هاي متداول، كلاهبرداريها، نفوذ منابع نقدي بدون شناسنامه، ايجاد اختلالات مصنوعي، احتكار مسكن و انحراف تسهيلات بانكي وجود نخواهد داشت.
وي تصريح مي كند: البته در كشور ما تلاشهايي در اين زمينه انجام شده است، اما نظارت هر چه بيشتر بر خطوط اعتباري بانكها، ايجاد وحدت رويه مبادلاتي در قالب الزام ارائه كد رهگيري معاملات و همچنين عدم ارائه خدمات شهري مورد نياز از قبيل آب، برق، گاز و... و پايان كار شهرداري به معاملات بدون كد رهگيري و تغيير نظام پيش فروش مسكن است كه بيشتر كلاهبرداريهاي در حوزه مسكن در چنين فرآيندي شكل پذيرفته، از جمله ساز و كارهايي است كه تناسب بيشتري با نظام توليد مسكن به عنوان ركن دوم اقتصاد و ارتقاي شأن و جايگاه اعتماد مبادلات و معاملات كه اكنون در پايين ترين حد ساليان اخير است، خواهد داشت.

رئيس سازمان حمايت از مصرف كنندگان و توليدكنندگان از تداوم روند كاهشي قيمت مسكن و اجاره بها در كشور خبرداد و گفت: براساس آمارهاي بانك مركزي كاهش اجاره مسكن در كل كشور وجود دارد.
كيومرث جليليان با بيان اينكه اجاره بهاي مسكن يكي از اقلام تأثيرگذار در شاخص تورم در كشور به شمار مي آيد، گفت: دولت و وزارت بازرگاني سعي كرده اند با استفاده از مكانيزمهاي غير دستوري، موضوع قيمت مسكن و اجاره بها را پيگيري كرده و با افزايش عرضه و جلوگيري از واسطه گري در اين بازار ضمن جلوگيري از افزايش بيش از حد قيمت مسكن، نسبت به كاهش آن اقدام كنند كه نتايج حاصله طي سالهاي اخير بي سابقه بوده است.
وي يادآور شد: ما در گذشته و پس از هر دوره افزايش، فقط توقف رشد قيمت را شاهد بوده ايم و اين مرحله تنها دوره اي است كه كاهش قيمت اتفاق افتاده است.

* كهندل

هر صبح ديدن تعدادي از آدمها دراين روزهاي سرد زمستان برايمان عادي شده است، شبيه يك عادت واقعاً عادي.

* علي محمدزاده
پدرم هر بار كه از خانه پدري اش سخن مي گويد، مي توان تصوير كاملي از خانه زيبايي را كه دوران كودكي اش را در آن گذرانده، در ذهن تصور كرد. خانه اي با يك حوض زيبا در وسط حياط و چند ماهي قرمز كه ميهمان هميشگي اين حوض بودند و تخت چوبي كنار حوض كه سماور و بساط چايي آن همواره به راه بود!
خلاصه، اكثر قديمي ها وقتي مي خواهند از خانه پدري و خاطرات دوران كودكي صحبت كنند، آن قدر حرف براي گفتن دارند كه هيچ گاه تمام شدني نيست. بي هيچ شك و ترديدي، مي توان گفت زيباترين خاطرات هر شخصي مربوط به دوران كودكي است و با هر بار تعريف خاطرات شيرين، گويي بار ديگر آن لحظه را تجربه كرده و شيريني آن را لمس مي كنند.خاطرات كودكي به سبب آنكه همراه با آرزوهاي كودكانه اند، همواره دلنشين هستند و با گذشت زمان جذابيت بيشتري پيدا مي كند.اما چرا قديمي ها خاطرات فراواني از دوران كودكي خود دارند؟ شايد يكي از دلايل عمده آن اين باشد كه در گذشته يك نفر از زمان تولد تا پايان دوران جواني، تنها در يك خانه بود و گاه پس از ازدواج و تشكيل زندگي مستقل هم ارتباط او با خانه پدري قطع نمي شد.
با اين مقدمه، به راستي چند درصد از كودكان امروزي در صورت رسيدن به سن بزرگسالي، همچون آنان مي توانند خاطرات دوران كودكي و بويژه خانه پدري را براي فرزندان خود تعريف كنند.
كودكان شهروندان مستأجر به دليل آنكه هر ساله مجبور به تغيير محل سكونت هستند، بر همين اساسي هر ساله بخشي از خاطرات خود را در هر يك از خانه ها جا مي گذارند و شايد بتوان گفت بچه هاي مستأجران تصويري از خانه پدري ندارند.
از سوي ديگر، با كمي نگاه دقيق تر بايد گفت خاطرات اين دسته از كودكان ديگر مانند كودكان قديمي از خانه پدري شيرين نيست و تنها خاطره آنها از خانه پدري، جابجايي و خستگي و رفتن است و به جاي آنكه مانند قديمي ها وقتي در سن پيري دوستان دوران كودكي شان را مي بينند يادي از خاطرات گذشته كرده و شاد شوند، هر بار كه خاطره دوران كودكي خود را مرور مي كنند، به ياد حسرتها و گريه هاي دوران كودكي ناشي از جدايي از دوست هم سال خود افتاده و به جاي شاد شدن، دلتنگي دوران كودكي به سراغشان خواهد آمد.
نكته اي كه اغلب روان پزشكان بر آن اذعان دارند اينكه، تأثير شاديها و تألمات دوران كودكي تا پايان عمر همراه انسان است، لذا مي توان گفت دلتنگي دوري از يك دوست، يك همبازي دوست داشتني دوران كودكي تا پايان عمر فرد را عذاب خواهد داد و نتيجه يك جابجايي به ظاهر ساده، لطمه هاي روحي فراواني دارد كه نتايج آن در دراز مدت بروز مي كند.
مسأله ديگر، بيگانگي افراد جامعه با يكديگر است. زيرا در گذشته بقال يك محله با كودكان انس مي گرفت و اين دوستي ها سالها تداوم داشت. زنان و مردان محل، كودكان منطقه را بخوبي مي شناختند و مي دانستند كه داراي چه خلق و خويي است؛ اما اينك با توجه به رشد روزافزون جمعيت شهرها از يك سو و سكونت كوتاه مدت افراد در يك محله از سوي ديگر، كمتر شاهد ايجاد يك رابطه دوستانه عاطفي در بين اهالي هستيم.
پس بايد كاري كرد تا همه بچه هاي مستأجران خاطراتي از خانه پدري داشته باشند و دوستاني از جنس دوستان دوران كودكي و اين خ≥ عاطفي كوچك اما تأثيرگذار به لحاظ رواني در جامعه حل شود.

* مسعود كوشش

تقاضاي روزافزون و كمبود ميليوني مسكن طي سالهاي اخير به يكي از بزرگترين معضلات كشور بويژه براي اقشار كم درآمد و زوجهاي جوان تبديل شده است.
افزايش تصاعدي قيمت زمين و مسكن ناشي از تقاضاي فراوان و مسائل اقتصادي جامعه هم به ابعاد اين معضل افزوده و خانه دار شدن را براي بي سرپناهان به آرزويي دست نيافتني و براي واسطه ها، دلالان و سوداگران به حرفه اي سودآور و زودبازده تبديل كرده است.
از سوي ديگر با وجود ساخت وسازهاي فراوان در نقاط مختلف شهرها تقريباً نظارت مؤثر و كارآمدي بر فعاليتهاي ساختماني وجود ندارد. تمامي ساخت و سازها كه در حاشيه شهرها توسط روستاييان مهاجر و يا اقشاركم درآمد و در متن شهر توسط برخي سودجويان و به اصطلاح بساز و بفروش ها صورت مي گيرد، بدون توجه به نكات فني، استانداردها و حتي آيين نامه مسكن انجام مي شود.
اما آنچه مسلم است اينكه سه عامل مهم؛ شهرداريها، مهندسان ناظر و مالكان ساختمانها اگر هر كدام به وظايف خود بدرستي عمل كنند، هرگز تخلف ساختماني به وقوع نمي پيوندد.
شهرداريها براساس حدود وظايف و اختياراتي كه قانون معين كرده عهده دار نظارت بر ساخت و سازها در حوزه شهرها و جلوگيري از تخلفات در اين بخش هستند، اما بويژه طي سالهاي اخير كه تقاضاي مسكن رو به فزوني گذاشته است، «تخلف فروشي» به اصلي ترين منبع درآمد شهرداريها تبديل شده و همواره شاهد توافق شهرداري با متخلفان ساختماني به ازاي پرداخت جريمه بوده ايم.
در همين حال در بسياري از موارد حتي شهرداري به همين «حق»! خود هم نمي رسد و به طور مثال پرونده بيشتر تخلفات ساختماني از سوي ادارات دولتي به دليل امتناع ادارات از پرداخت جريمه و ناتواني و يا تسامح شهرداريها در دريافت اين جريمه ها، به بايگاني سپرده مي شود.
نقش مهندسان ناظر هم به عنوان دومين عامل مؤثر در جلوگيري از تخلفات ساختماني، در بسياري از ساخت و سازها بسيار كمرنگ و حتي گمشده است. در حالي كه بايد مهندسان ناظر علاوه بر روند احداث ساختمانها به استاندارد مصالح ساختماني، تطابق نقشه ها با ضوابط و مقررات شهرسازي و امثال آن نظارت دقيق و مستمر داشته باشند، در بسياري از موارد منافع كارفرمايان را مدنظر قرار مي دهند و كمتر از محل احداث بنا و نظارت بر روند كار به چشم مي خورند.
مالكان ساختمانها هم كه همواره درصدد كاستن از هزينه هاي گزاف ساخت و ساز هستند از بخش دولتي گرفته تا روستايي مهاجري كه قصد دارد در يكي از مناطق حاشيه اي آلونكي براي خود و خانواده اش بسازد، راحت ترين راه رسيدن به اين مقصود را استفاده از مصالح ارزان قيمت، حذف هزينه هاي كارشناسي و مخارج اضافي ديگر مي دانند.
اين مسأله نيز ناشي از ضعف عملكرد دستگاه هاي مسؤول در فرهنگ سازي و جلب مشاركت مردم در ساختن بناهاي مستحكم، ايمن و مطابق با مبلمان و مقررات زيباسازي شهر و ضوابط شهرسازي است.
اين ضعف عملكرد نيز زماني آشكارتر مي شود كه بدانيم تنها دستگاه هاي دولتي صدها ميليارد ريال جريمه تخلفات ساختماني به شهرداريها بدهكارند و اين يعني معادل صدها ميليارد ريال تخلف، يعني ناديده گرفتن مقررات ساخت و ساز.
از سوي ديگر، به اعتقاد كارشناسان استفاده از مصالح نامرغوب، بيشترين تخلفات ساختماني كشور را رقم زده است و در نتيجه آن بيشتر ساختمانها از استحكام بنا و ايمني لازم برخوردار نيستند و اين در حالي است كه كشور ما بر روي كمربند زلزله واقع است و وقوع زمين لرزه اي نه چندان قدرتمند مي تواند به فاجعه انساني منجر شود.
* مهدي كاهاني مقدم

معصومه فرماني كيا
باد مي آيد، چنگ مي زنم به كاغذهاي رقصان در باد، اين بالا چه بادي مي آيد، اين بالا 20 متر، بالاتر از خاك نشسته ام و مشغول



خواندن كاغذهايم؛ آمده ام بر بام خانه تا دور از هياهو، دور از چشمهاي آدمها تنها باشم.
بعضي وقتها اينكه خانه ات بلندتر از ديگران باشد چه نعمتي است، شايد يك روز هوس كردي مثل من خانه ها را از اين ارتفاع تماشا كني.
**
آفتاب كه نمي شود، نرمه آفتابي هم كه هست خشكي و تيزي هوا را مي گيرد. با اين همه، هوا سرد است سرد زمستاني!
**
دختر همسايه با سبدي از رختهاي خيس به پشت بام مي آيد، باد رختهاي خيس را چون شلاقي در هواي مي چرخاند، دخترك رخت مي آويزد و چشم مي چرخاند، اما جز صداي باد بر سيمهاي لرزان هيچ چيز بر بامها نيست.
**
با خودم فكر مي كنم خانه ها و بام ها چقدر با هم متفاوتند، خانه هاي قوطي كبريتي اينجا و خانه هاي ييلاقي شمال شهر. صداي سوت چند بام آن طرف تر و كبوتران رها در باد اين فكر را قوت مي دهد. هفت تيرهاي آب پاش، چند خانه پايين تر كبوتران را نشانه گرفته اند، روي كاغذهاي سپيد چند جمله اي مي نويسم پشت بامهاي اين محل و پشت بامهاي شمال شهر.
زمين تا آسمان متفاوتند.
**
شايد براي اينكه اينجا سينمايي نيست، بوستاني، ورزشگاهي. توي خانه هاي اجاره اي اينجا حتي فضايي براي راحت نفس كشيدن هم پيدا نمي شود، بعضي ها هم صبح تا شب را در يك اتاق مي گذرانند.
**
باران نمي گذارد، بام نشيني ام بيش از اين باشد، كاغذهاي سفيد پيش رويم خيس مي شوند، گمان مي كنم اين سايه كبود هميشه روي بام هاي اين سمت شهر بوده است، اما تاريكي هوا بيشترش مي كند. با همه اينها بامهاي داغ زده از آفتاب اين سمت شهر در شبهاي تابستان هميشه شلوغ و تابستاني است، درست وقتي كه آدمهاي آن سمت روي بام خانه هايشان ايستاده اند تا دستي براي هم تكان دهد و از تنهايي بگريزند.

با تمام شدن فصل نقل و انتقال خانه و كاهش نرخ قيمت مسكن، به طور طبيعي بايد نرخ اجاره بها نيز كاهش مي يافت، اما با وجود اين، عوامل تغييري در قيمت اجاره بها به وجود نيامد و رهن و اجاره با همان نرخهاي قبلي ارائه مي شود، اين در حالي است كه كارشناسان مسكن معتقدند، نرخ اجاره بها تابعي از قيمت ملك است و با پايين آمدن آن، قيمت رهن و اجاره كاهش مي يابد، از سوي ديگر وزير مسكن معتقد است: كاهش نرخ اجاره بها در گرو افزايش واحدهاي اجاره اي، ترويج اجاره داري حرفه اي است.
منوچهر خواجه دلويي- معاون امور ساختمان و مسكن وزير مسكن و شهرسازي درباره اينكه چرا قيمت اجاره بها افت پيدا نكرده است؟ اظهار داشت: به طور معمول در تابستان هر ساله افزايش قيمت در رهن و اجاره داريم، اما در تابستان امسال براي اولين بار در بازار اجاره و رهن افزايش نداشته ايم.
وي افزود: بررسي قراردادهاي منعقد شده در بنگاه هاي املاك امسال نشان مي دهد، اين افزايش قيمت به وجود نيامده و حتي در بعضي موارد هم در رهن، كاهش قيمت هم داشته ايم. اين آمار و گزارش موجود است و مي توانيم ارائه كنيم.
معاون وزير مسكن با بيان اينكه، حل مشكلات بازار اجاره بها افزايش عرضه واحدهاي اجاره اي است، گفت: دولت در تلاش است كه عرضه واحدهاي اجاره اي را افزايش دهد.
خواجه دلويي با بيان اينكه شكل گيري بازار اجاره داري حرفه اي از اهداف دولت است، گفت: دولت به دنبال تعيين نرخ اجاره بها نيست، بلكه با افزايش عرضه، به سمت متعادل كردن بازار و به طور طبيعي كاهش نرخهاست.

* زهرا شيدوش

بدون ترديد مشكل مسكن در كشور ما به يكي از مشكلات اساسي طبقات متوسط شهرنشين تبديل شده است و علاوه بر اينكه بيش از نيمي يا بيشتر درآمد خانواده ها را به صورت ماهانه در قالب اجاره بها به خود اختصاص مي دهد، ساز و كارهاي اجرايي و نظارتي مسبوق به سابقه اي را به نمايش مي گذارد.
بخش مسكن در بدنه اقتصاد كشور رتبه دوم را از نظر حجم سرمايه، دامنه جغرافيايي و گستردگي آن دارد. اما نكته قابل توجه و تعجب آور اين است كه در ساختار دولتي اقتصاد كشور، بيش از 80 درصد از توليد مسكن، در بخش خصوصي اتفاق مي افتد؛ يعني اين مهم در حالي اتفاق افتاده كه دولت در بخشهاي ديگر اقتصاد سهمي بيش از 70 تا 80 درصد داشته و همچنين به عنوان يك مالك بزرگ املاك و اراضي در سطح كشور شناخته شده است.
در سالهاي اخير يكي از مهمترين چالشهاي تنظيم بازار مسكن كه كارآمدي راهبردي پيش بيني شده را براي كنترل بحران تحت تأثير خود قرارداده است، اتخاذ تصميم مشترك مالكان در شكل گسترده اي براي عدم واگذاري آپارتمانهاي خالي است كه «احتكار مسكن» متناسب ترين نامگذاري اين وحدت رويه مخرب و تأثيرگذار است.
شكل گيري و تشديد فزاينده «احتكار مسكن» در تهران در فاصله سالهاي 85 تا 87 برپايه انتظارات تورمي اين حوزه و به عنوان اهرم تشديد كننده گراني مسكن شكل گرفت تا جايي كه بررسيهاي انجام شده توسط شهرداري تهران از رشدي 3 برابري با شناسايي بيش از 300 هزار واحد مسكوني خالي طي يك عمليات 6 ماهه حكايت دارد.
اين در حالي است كه وزارت مسكن با استناد و اصرار بر نتيجه سرشماري نفوس و مسكن سال 85 كه در آن آمار خانه هاي خالي تهران 102 هزار واحد و در كشور 460 هزار واحد اعلام شده بود ضمن آنكه وجود خانه هاي خالي را دغدغه جدي بخش مسكن تلقي نمي كند تعداد اين واحدها را رقم قابل توجهي براي برنامه ريزي براي كاهش آن نمي داند.
اما تلاشهاي انجام شده براي وضع قوانين تشديد كننده براي دريافت عوارض و ماليات از محتكران مسكن در هر حجم و قالبي نيز حكايتي ديگر از وجود دغدغه تأثيرگذاري و مقاومت مستمر مالكان و سرگرداني بازار تقاضا به طور توأمان با خود به همراه دارد.

* سوداي سود
احمدرضا سرحدي، عضو هيأت مديره و نظام مهندسي كشور در مورد احتكار مسكن مي گويد: اين موضوع از زماني در كشور آغاز شد كه افراد صاحب سرمايه متوجه شدند كه بخش مسكن از سودهاي بسيار خوب و بالايي در كشور بدون وجود هيچ گونه ريسك برخوردارند. به اين ترتيب سرمايه خود را در بخش مسكن فعال كردند و چون مي دانستند اگر فردا بفروشند، بهتر از امروز است، ترجيح دادند كه خانه هاي خود را حتي تا چند سال خالي از سكنه نگه دارند.
وي مي افزايد: اين موضوع شايد تا اوايل امسال پاسخ مي داد، اما با توجه به ركود به وجود آمده در بخش مسكن كه حداقل تا دو سال آينده ادامه دارد. اين افراد مجبور به عرضه آپارتمانهاي خود خواهند شد.
وي درباره قوانين موجود كشور و ميزان كارآمدي آن در مواجه با اين پديده اظهار مي دارد: قوانيني مانند دريافت ماليات و عوارض از آپارتمانهاي خالي از سكنه يكي از قوانين بسيار خوب و جامعي بود كه در صورت اجرا مي توانست كارآمد باشد تا افراد سودجو نتوانند براي دريافت سود بيشتر خانه هاي خود را خالي نگه دارند، اما متأسفانه عده اي مانع از تصويب و اجراي اين گونه قوانين مي شوند.
وي تصريح مي كند: آپارتمان و املاك جزو سرمايه هاي ملي يك كشور است، بنابراين اگر افرادي به دليل طمع و سودجويي مي خواهند آن را راكد نگه دارند بايد حقوق جامعه و دولت را از طريق پرداخت ماليات آن هم به صورت تصاعدي پرداخت كنند.

* تغيير بازار مسكن به نفع خريدار
وي ادامه مي دهد: اما در شرايط كنوني و ركود حاكم بر بخش مسكن چشم انداز روشني را براي بازار پيش بيني مي كنم، به اين معنا كه شرايط بازار به نفع متقاضي و خريدار تغيير خواهد كرد.
وي در مورد آمارهاي متفاوت در مورد خانه هاي خالي از سكنه مي گويد: تا جايي كه اطلاع دارم آمار بيش از 300 هزار خانه خالي در سطح تهران است با ساخت و سازهايي كه در سالهاي اخير انجام شده حدود 500 هزار خانه خالي در تهران تخمين زده مي شود. تازه اينها آپارتمانهاي با مجوز و پروانه هستند. به اين تعداد بايد آپارتمانهاي بدون پروانه و مجوز را نيز اضافه كرد.
وي مي افزايد: اگر دولت تصميم قاطعي براي به دست آوردن آمار دقيق از خانه هاي خالي داشته باشد به راحتي مي توان با مطالعات ميداني، كد رهگيري ميزان معاملات، پايان كارهاي صادر شده شهرداري به اين آمار دست يافت.
محمد خوانساري، يكي از كارشناسان مسكن نيز در مورد احتكار مسكن در كشور مي گويد: اتفاقاتي كه در سالهاي گذشته در بازار سرمايه رخ داده است مانند ورشكستگي يا كلاهبرداري شركتهاي مضاربه اي، كاهش شاخص بورس، كاهش نرخ سود بانكي، افزايش بي رويه كالا و ورشكستگي بنگاه هاي توليدي و... موجب شد تا سرمايه گذاران به مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه اي با دوام نگاه كنند و سرمايه خود را به اين بخش اختصاص دهند و دولت نيز كه هيچ گونه نظارتي بر اين بخش نداشت، باعث شد تا افراد سودجو به دليل برخورداري از سود بيشتر آپارتمانهاي خود را خالي نگه دارند.
وي مي افزايد: در اين وضعيت زمين داران بزرگ به مدد افزايش قيمت مسكن صاحب هزاران ميليارد ريال سرمايه شده بودند توان تأثيرگذاري بر بازار مسكن را در غياب كنترلهاي دولت به دست آورند و با استفاده از ابزار احتكار مسكن حتي موجبات رشد قيمت مسكن را نيز فراهم آوردند.
وي در مورد كارآمدي مصوبات و قوانين دولتي براي جلوگيري و مواجه با اين پديده تصريح مي كند: دخالتهاي دولت، مانند تعيين ضرب الاجل شش ماهه به صاحبان اين گونه واحدهاي مسكوني و يا گرفتن عوارض براي منازل مسكوني خالي از سكنه اگر اجرايي شود مي تواند به افزايش عرضه و كاهش تقاضا كمك كند.

* محمد هرمزي
سرانجام اولين گام طرح جنجالي دولت براي ساماندهي بازار مسكن و زمين و مستغلات با ممنوعيت ارائه خدمات آب، برق، گاز،

وزير مسكن و شهرسازي با تأكيد بر اينكه كنترل نقدينگي، بازار مسكن را سامان داد، گفت: قيمت اجاره بهاي مسكن و زمين در



كشور كاهش يافته است.محمد سعيدي كيا در خصوص دلايل كاهش قيمت زمين، مسكن و اجاره بها اظهار داشت: دولت به خوبي نقدينگي را كنترل كرد كه مهمترين عامل تأثيرگذار در ساماندهي بازار مسكن اين عامل است و در سال آينده نيز اين مسأله پيگيري خواهد شد.
وزير مسكن با بيان اينكه مسكن مهر و تنظيم كد رهگيري و ثبت معاملات به خوبي در كاهش قيمت مسكن تأثيرگذار شد، تصريح كرد: زمين براي ساخت بيش از يك ميليون و 300 هزار واحد مسكوني در قالب طرح مسكن مهر واگذار شده و خط اعتباري آن را نيز بانك مركزي در 5 بانك عامل تجارت، مسكن، ملت، ملي و صادرات ايجاد كرده است.وي اين اعتبار را 2400 ميليارد تومان اعلام كرد و گفت: بخشي از اين پول نيز به بانكها داده شده است.
سعيدي كيا در پاسخ به پرسش ديگري درباره تسهيلات بانكي ساخت و سازها نيز بيان داشت: به همت بانك مركزي اين موضوع ساماندهي شده است و به هر ميزان كه نياز باشد تأمين خواهد شد.

* معتمدي نسب

اشاره: شهرهاي بزرگ به سبب دارا بودن جاذبه هاي اقتصادي، فرهنگي، تاريخي، برخورداري از امكانات رفاهي بهتر در مقايسه با روستاها و شهرهاي كوچك همواره به عنوان يكي از كانونهاي مهم جذب جمعيت مورد توجه بوده و هست.

گسيل جمعيت روستاها و شهرهاي كوچك به كلان شهرهايي همچون تهران و مشهد با هدف دستيابي به شغل، درآمد و رفاه بيشتر، معضلاتي از جمله افزايش جمعيت، گراني و كمبود مسكن و زمين در اين شهرها را در پي داشته است.
يكي از سياستهاي دولت براي رفع اين مشكل و پاسخ به خواسته رو به افزايش اسكان در كلان شهرها ايجاد شهركهاي اقماري پيرامون شهرهايي نظير مشهد و تهران بود تا در قالب جمعيت سرريز شهرها در اين مناطق جذب گردد.
شهرهاي جديد نظير گلبهار، بينالود بايد با دارا بودن تمامي امكانات شهري و زيرساختها با اسكان جمعيت مازاد و سرريز و پاسخگويي به تمامي نيازها، باري از دوش شهرهاي بزرگ بردارند.
هر چند گفته مي شود از اوايل انقلاب تا پايان سال گذشته 30 مورد مجوز ايجاد شهر جديد در كشور صادر كه تاكنون 15 مورد آن فعال شده است، اما شواهد حاكي از آن است كه برخي از اين شهركها در جذب جمعيت سرريز كلانشهرها موفق عمل نكردند.

ضعف فرهنگ شهرك نشيني
يك عضو كميسيون مجلس شوراي اسلامي عدم موفقيت كامل شهرهاي جديد در جذب جمعيت شهرهاي بزرگ را متوجه نهادينه شدن و رواج فرهنگ شهرك نشيني ارزيابي مي كند و مي گويد: در كنار اين مسأله عدم استقرار امكانات رفاهي و زيرساختها از جمله خطوط حمل و نقل كه دسترسي به شهرها را آسان مي كند و نيز كمبود امكانات بهداشتي، آموزشي، فرهنگي، تفريحي عامل مهم ديگري است كه سبب شده استقبال از اين مراكز مطلوب نباشد و مردم با اينكه اين شهرها مطابق اصول شهرسازي و با استانداردهاي تعريف شده ساخته شده است، رغبتي براي اسكان در آن نداشته باشند.
محمد علي رضائي با بيان اينكه در مجموع عملكرد اين شهرها مثبت است اضافه مي كند: با توجه به اينكه طرح مسكن مهر در حال اجراست اگر اعتبار و تسهيلات بانكي مورد نياز اين طرح به موقع و راحت تأمين گردد شهرهاي اقماري نيز فعال شده و ساخت و ساز در آن رونق مي گيرد.
وي در اين خصوص كه با توجه به عدم رونق بعضي از شهرهاي جديد آيا ايجاد اين شهرها همچنان به عنوان يكي از سياستهاي دولت در راستاي حل مشكل مسكن و جذب جمعيت سرريز بايد ادامه يابد، مي گويد: معتقدم اگر ترميم و بهسازي بافتهاي فرسوده در اولويت باشد بهتر و مقرون به صرفه تراز ايجاد شهرهاي اقماري است، با اين توضيح كه در بافت فرسوده زيرساختها نظير آب، برق، گاز آماده و به زيرساختهاي جديد نياز نيست، در حالي كه در شهرهاي جديد ايجاد زيرساختها ضروري است.
رضائي ادامه مي دهد: به همين دليل به وزارت مسكن و دولت پيشنهاد شده است در حوزه ترميم بافت فرسوده به طور جدي تر وارد كار شود و دولت نيز تسهيلات بانكي لازم را تأمين نمايد.
* موفقيت نسبي
يك عضو ديگر كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي با بيان اينكه شهرهاي جديد تا حدودي توانستند جمعيت سرريز شهرهاي بزرگ را جذب كنند، مي گويد: البته در ابتداي اجراي طرح، استقبال چندان خوب نبود.
مقيمي با اشاره به اينكه مسكن در كشور ما تنها به عنوان مكاني براي اسكان نيست، مي افزايد: مسكن در ايران داراي بعد اقتصادي- سرمايه گذاري است و به عنوان كالاي سرمايه اي شمرده مي شود، بنابراين اگر در كنار شهرهاي اقماري مراكز و شهركهاي صنعتي و كارگاه هاي خدماتي ايجاد گردد تا ساكنان اين شهرها به شغل و منبع درآمدي مورد نظر دسترسي و مسكن آنها از ارزش افزوده مناسبي برخوردار شود، موفق تر خواهند بود.
وي درخصوص ضرورت ايجاد شهرهاي جديد معتقد است: نبايد به دليل عدم اسكان كامل جمعيت در اين شهرها، احداث آن متوقف گردد، زيرا سرانجام اين مناطق جمعيت لازم را جذب خواهند كرد.

* معضل مسكن و ترافيك
مخبر كميسيون اقتصادي مجلس شوراي اسلامي نيز با اشاره به اينكه چند شهر در كشور نظير تهران و مشهد از اهميت بالايي برخوردار است، يادآور مي شود: مسكن و ترافيك دو معضلي است كه اين كلانشهرها با آن گريبانگير هستند.
محمدرضا خباز با بيان اينكه مشهد ديگر تكافوي مسكن مورد نياز مردم را ندارد و در اين باره جاي هيچ ترديدي نيست، مي گويد: دولت براي تأمين مسكن مصمم شد در اين قبيل كلان شهرها، شهرهاي جديدي ايجاد كند تا بتواند جمعيت سرريز را در خود جاي دهد كه البته راه حلي درست و منطقي است، اما بايد اول زيرساختهاي لازم ايجاد و سپس نسبت به اسكان مردم اقدام مي شد.
مخبر كميسيون اقتصادي مجلس با بيان اينكه در بيشتر شهرهاي جديد شبكه حمل و نقل به طور كامل و مطابق با نياز جمعيت شكل نگرفته است، مي گويد: بنابراين چگونه مي توان انتظار داشت مردم در آن استقرار يابند.
خباز معتقد است: متأسفانه شهرهاي جديد بدون زيرساختهاي لازم و اساسي احداث مي گردند كه نتيجه آن عدم رونق و تمايل به اسكان در آن است و آن عده اي كه مجبور به اسكان هستند با دشواري زندگي مي كنند.

باجه روزنامه فروشي اينجاست، كمي پايين تر از ميدان شهر، صورت مردم از پشت شيشه هاي باجه كك و مكي است. پسرك با عجله يك اسكناس 100 توماني روي پيشخوان مي گذارد و دور مي شود. مرد براي خودش چاي مي ريزد، بخار چاي پشت شيشه مي نشيند و زمان كند مي شود، سلام كه مي كنم ابروهايش ذره ذره از دو سو كشيده مي شوند، چشم هايش در حدقه جا مي گيرند و قهوه اي مي شوند. بيشتر سرك مي كشم، بوي آبگوشت پر سيب زميني و دود سماور از لاي شيشه شكسته بيرون مي ريزد و ريه ات را پر مي كند و كلبه آبي و آهني پيرمرد را هم كه تكيه داده به يكي از ساختمانهاي بزرگ و بلند شهر. تعارفش هر چند جدي هم نباشد به داخل مي كشاندم. توي خانه به زحمت جايي براي نشستن پيدا مي شود. بايد خودت را لاي سيني چاي، چكمه و لباسها جا كني يا آن قدر دو زانو بنشيني كه وقتي بلند شدي پايت خواب رفته باشد.
«نصير» سي و چند سال است كارش روزنامه فروشي است، توي همين دكه آهني كه هم خانه اش بوده است و هم محل كسب و كارش.
بخاري برقي و پيك نيك اولين چيزهايي هستند كه در ابتداي ورود به خانه نصير حضورشان را به تو اعلام مي كنند و ضبط صوتي كه همدم وقتهاي تنهايي پيرمرد است. زبري دستهاي نصير هيچ همخواني با استكانهايي كه از تميزي برق افتاده اند ندارند. نصير آن قدر سرد و گرم روزگار چشيده است كه اين چيزها برايش كم اهميت است. 69 ساله است و مي گويد: تا مدتها پولدار بوده اند و بعد از فوت پدر و ازدواج مادرش، ناپدري همه پولها را به باد داده است. به كم حوصله گي اش برمي گردد يا به گرفتگي يا به خاطرات گذشته نمي دانم، هر چه هست زياد تمايلي به باز كردن موضوع ندارد، حتي اين كه چرا از محل تولدش خلخال به مشهد آمده يا اين كه چرا هنوز كه هنوز است تشكيل خانواده نداده و سر و ساماني نگرفته. به هيچ كدام از اينها اشاره نمي كند فقط از تنها آرزويش مي گويد. اين كه دكه اش آن قدر بزرگ شود تا دست كم شبها راحت دراز به دراز بخوابد و همه روزنامه هايش هم فروش رود.
حرفهاي نصير تكانم مي دهد، حرفهاي پيرمردي كه همه عصرهاي زمستاني اش را با يك چراغ كوچك در كلبه اي آهني سر مي كند آن هم در روزگاري كه خيلي از آدمهاي ريز و درشت به برجهاي بزرگ فكر مي كنند و قصرهاي مجلل.
چراغ خانه نصير روشن است. بوي آبگوشت پر سيب زميني فضا را گرفته و پيرمرد چرتي شده است. بيرون اما خيلي ها هستند كه در حسرت همين كلبه آهني، خانه روشن نصير را مي پايند. آدمهايي كه حسرت يك پتو را دارند و يك جاي گرم... .
* فرماني كيا