مسکن؛ گروگان بورس کالا

بررسی عوامل آشفتگی بازار مصالح ساختمانی به‌بهانه تأکید رئیس‌جمهور بر ضرورت کاهش هزینه‌های ساخت مسکن

مسکن؛ گروگان بورس کالا

اظهارات اخیر وزیر راه‌وشهرسازی مبنی بر کاهش قیمت مسکن با خروج سیمان و فولاد از بورس کالا مورد استقبال برخی فعالان و کارشناسان این حوزه واقع شده، اما صاحبنظران معتقدند کاهش قیمت تمام‌شده مسکن در ایران نیازمند اقدام‌های زیربنایی و تمرکز دولت بر کاهش سهم مؤلفه‌های اثرگذارتر است.


کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز با اشاره به اینکه بورس کالا با ساختار غیرشفاف فعلی به عاملی برای آشفتگی بازار مصالح ساختمانی و مسکن تبدیل شده، بر این عقیده‌اند اگرچه بورس کالا بستر مناسبی برای عرضه و تقاضای کالاهای صنعتی است، اما نقایصی دارد که موجب می‌‌شود هیچ‌گاه نتوانیم لفظ بازار را به آن اطلاق کنیم، چراکه کار تعیین قیمت پایه بر مبنای یک محصول آن هم با اتکا به شرایط بازار جهانی است حال آنکه قیمت پایه باید براساس عرضه و تقاضای ایران باشد تا در صورت افزایش عرضه نسبت به تقاضا با استفاده از سازوکار مناقصه، تورم تولیدکننده کاهش یابد.
دو کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما تأکید می‌کنند بازار مسکن در ایران قربانی دستکاری نرخ ارز و رانت‌خواری صنایع صادرات‌محور شده و اگر دولت دغدغه کاهش قیمت مسکن را دارد نخست باید بساط رانت‌خواری این صنایع را که با ریال، خوراک می‌گیرند و محصولاتشان را در بورس کالا با نرخ‌های جهانی و دلاری می‌فروشند، جمع کند و دوم اینکه روی کاهش سهم مؤلفه‌های مهمی همچون بیمه قراردادهای ساخت، مالیات و هزینه صدور پروانه ساختمانی که در اختیار دولت است و روی قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر بسزایی دارد، متمرکز شود.

مسکن؛قربانی رانت تاریخی صنایع صادراتی
مجید گودرزی می‌گوید: عرضه مصالح ساختمانی در بورس به عنوان اقدامی مثبت، در همه دنیا رایج است چون امکان کشف قیمت واقعی و آزادی در انتخاب محصول را بازاری استاندارد و شفاف فراهم می‌کند پس نمی‌توان با عرضه محصولات تولیدی در بورس مخالفت کرد و این صنایع را عامل افزایش قیمت مسکن دانست، چون این صنایع برای تداوم فعالیت خود باید سود کافی و توجیه اقتصادی داشته باشند، اما آنچه اساساً در حوزه مسکن ایران مشکل ساز شده، دستکاری نرخ ارز است.
وی با ابراز تأسف از اینکه تولیدکنندگان، خوراک و مواد اولیه را با ریال و حتی با یارانه دریافت می‌کنند اما انتظار دارند محصولاتشان را با نرخ‌های جهانی و دلاری بفروشند، ادامه می‌دهد: بهانه قاچاق ارز و تحریم در حوزه ارزی، شاهد شکل‌گیری رانتی تاریخی و عظیم در این حوزه هستیم حال آنکه هزینه‌های زیست محیطی در نظر گرفته شده برای صنایع صادرات‌محور، صفر است و این صنایع حتی از کارگر 200 دلاری که در جهان منسوخ شده به شدت استقبال می‌کنند و برای مردم و کارگران فلاکت ایجاد کرده‌اند. 
به گفته این کارشناس حوزه مسکن، در بیشتر کشورها چنین بازار و صنایعی وجود ندارد و صنایع ما هم اگر خواستار عرضه محصولات با نرخ‌های جهانی هستند باید خوراک را نیز با نرخ‌های جهانی دریافت کنند. 
گودرزی با اشاره به وجود فقر شدید قانونی در پرداخت‌های انتقالی می‌گوید:  متأسفانه این صنایع که از منابع و ذخایر ملی بهره سرشار می‌برند، حاضر نیستند به مسئولیت‌های اجتماعی خود مبنی بر برگشت بخشی از درآمدها به جامعه عمل کنند و در حوزه مالیاتی نظام مقتدری نداریم که به پرداخت‌های انتقالی سر و سامان دهد تا این مالیات‌ها به سمت افزایش عرضه مسکن هدایت شوند. 
این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: در فرانسه که درجه بالایی از آزادی اقتصادی دارد، مصالح تولیدی در بورس عرضه می‌شود، اما دولت از محل مالیات‌های پرداختی از سوی تولیدکنندگان مصالح و دیگر تولیدکنندگان برای آن‌هایی که توان پرداخت هزینه‌های حداقلی مسکن را هم ندارند، مسکن اجتماعی می‌سازد، حال آنکه در کشور ما این زنجیره کاملاً مختل است و با این اختلال، مخالفت صرف با عرضه محصولات در بورس محلی از اعراب ندارد و غیرمنطقی است.

 قیمت‌گذاری رها شده؛ چالش حوزه مسکن
گودرزی اصلی‌ترین و بزرگ‌ترین چالش امروز بازار مسکن کشور را رها شدگی فرایند قیمت‌گذاری می‌داند و می‌گوید: در کشوری مانند آلمان که یکی از پیشرفته‌ترین بازارها را در حوزه مسکن دارد، هم قانون‌گذاری محکمی از طرف شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی دارند و هم نهادهای حمایتی و «ان‌جی‌‌او»هایی برای حمایت از مستأجران فعالیت می‌کنند. اما در ایران دولت‌ها حتی قادر نیستند مالیات مصوب را به درستی دریافت کند، چون متأسفانه قیمت‌گذاری کاملاً رها شده و از آنجایی که مسکن کالایی ضروری است، مردم بابت تورم شدید این حوزه فشار سنگینی را تحمل می‌کنند.
وی ادامه می‌دهد: در حال حاضر با پیمانکاران ساخت مسکن ملی به ازای متری 8 میلیون تومان قرارداد بسته شده در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بالای 55میلیون تومان است که این امر نشان می‌دهد هیچ ارتباطی بین بهای تمام‌شده و قیمت بازار نیست، بنابراین پیشنهاد می‌شود قانون بهای تمام‌شده در مجلس تصویب شود تا هم دولت از درآمدهای مالیاتی حوزه املاک و مسکن بهره ببرد و هم بازار به ثبات نسبی برسد.
گودرزی با بیان  اینکه صنعت ساختمان از این قیمت‌گذاری رها‌شده متضرر شده است، اضافه می‌کند: در حوزه منابع، زمین و نیروی‌انسانی هیچ کمبودی نداریم و حتی از نظر تعداد مهندس سومین کشور جهان هستیم و اگر یک درصد از زمین‌های ایران به ساخت‌وساز اختصاص یابد به هر ایرانی 196متر زمین می‌رسد پس کمبودها غیرواقعی است و چالش اصلی قیمت‌گذاری است که همه ذی‌نفعان جز دلالان و بانک‌هایی که مسکن دپو کرده‌اند را تحت فشار گذاشته است.      
به گفته وی، اگر قیمت‌گذاری‌ها ساماندهی شود، قیمت مصالح خود به خود پایین می‌آید، چراکه دیگر سوداگری در حوزه مسکن صرفه ندارد و هر تعداد مسکن ساخته شود، با سود متعارف به مصرف‌کنندگان می‌رسد.

 رشد هزارو100 درصدی قیمت مسکن در سه دهه
این کارشناس با اشاره به افزایش هزارو100 درصدی قیمت مسکن در کشور طی 30 سال گذشته درخصوص عرضه متری مسکن در بورس هم می‌گوید: سیاست سپردن نیازهای ضروری جامعه به سازوکار عرضه و تقاضا و بورس اساساً غلط است چون نیازهای کم‌کشش جامعه باید مورد حمایت واقع شود.
به باور وی، اگر نیازهای ضروری، غیرقابل تعویق و کم‌کششی همچون مسکن و درمان را به سیستم بازار و سازوکار عرضه و تقاضا بسپاریم، این بازارها بسیار «وحشی» می‌شوند، چراکه قابلیت وارد آوردن فشار مضاعف به معیشت مردم را دارند.

 دولت، مؤلفه‌های اثرگذارتر را دریابد    
یک کارشناس دیگر حوزه مسکن هم به خبرنگار ما می‌گوید: مصالحی همچون سیمان (نه بتون) که در بورس عرضه می‌شود در قیمت تمام‌شده مسکن 4 تا 5درصد سهم دارد و این سهم درنهایت به 10درصد هم نمی‌رسد، در حالی که کمترین سهم بیمه تأمین اجتماعی در قراردادهای پیمانکاری ساخت مسکن حتی در طرح مسکن ملی بین 5/7 تا 10 درصد است و دولت اگر دغدغه کنترل قیمت مسکن را دارد برای کاهش هزینه ساخت باید به مؤلفه‌هایی همچون بیمه و مالیات که بر قیمت تمام‌شده اثر جدی دارند و در اختیار دولت است، وارد شود.
فرهاد بیضایی ادامه می‌دهد: شهرداری‌ها هم در دو سال اخیر برخلاف قانون درآمدهای پایدار شهری، با تغییر فرمول، هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی را بالاتر از نرخ تورم در برخی مناطق سه تا چهار برابر و در برخی مناطق تا 10 برابر افزایش داده‌اند. 
به گفته وی، مؤلفه‌های فوق اثرات قیمتی به مراتب بالاتری نسبت به سیمان بر بازار مسکن و قیمت تمام‌شده دارند و شورای عالی مسکن باید برای جلوگیری از اقدام غیرقانونی شهرداری‌ها ورود جدی داشته باشد.

​​​​​​​خبرنگار: فرزانه غلامی

برچسب ها :
ارسال دیدگاه