در همین راستا، نمایندگان مجلس به‌تازگی کلیات طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی را در کمیسیون عمران به تصویب رسانده‌اند تا اندکی از آشفتگی‌های مربوط به بازار اجاره‌بهای املاک بکاهند. بر اساس این طرح بناست وزارت راه و شهرسازی متولی تعیین نحوه محاسبه متوسط میزان اجاره‌بها باشد و دولت نیز مکلف می‌شود سقف افزایش اجاره‌بها را فروردین هر سال اعلام کند. از سوی دیگر، صاحب‌خانه‌ها نیز بایستی قرارداد اجاره را در سامانه معاملات املاک به ثبت برسانند تا مشمول جریمه نشوند.

امکان دور زدن درصدهای تعیین‌ شده
توسط صاحبان املاک
در همین زمینه حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس در نقد و بررسی این طرح تصریح کرد: در حال حاضر افزایش قیمت در بازار مسکن را شاهدید که آن ‌هم ناشی از ارتباط مستقیم میان خرید مسکن و بازار اجاره‌بهاست، به ‌طوری ‌که هر گاه قیمت مسکن بالا رفته متناسب با آن میزان اجاره‌بها نیز افزایشی بوده است. همچنین بخشی از افزایش قیمت‌ها نیز به دلیل سوداگری در بازار مسکن است، البته نبود تعادل میان تقاضا و عرضه و تولید مسکن نیز بر شدت بحران افزوده است. اگر ما به دنبال کنترل بازار اجاره‌بها به‌ صورت اساسی هستیم، بایستی قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کنیم که علت تسریع در اجرای آن‌ هم به وجود مسئله سوداگری در بازار مسکن برمی‌گردد. سامانه املاک از سال 94 تاکنون تکمیل ‌نشده در حالی‌ که این سامانه پیش‌نیاز مالیات بر خانه‌های خالی محسوب می‌شود. بخش دیگری از مسائل بازار اجاره ناشی از عدم تکمیل و پیگیری پروژه‌های مسکن مهر و طرح‌های حمایتی دولت است. تقریباً حدود 250 هزار واحد مسکن مهر تکمیل ‌نشده است در حالی ‌که می‌توان از این واحدها در راستای افزایش عرضه و کاهش قیمت اجاره‌بها استفاده کرد.
عبداللهی همچنین افزود: درباره طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی، این پرسش مطرح می‌شود که آیا زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن در کشور وجود دارد یا نه. متأسفانه زیرساخت لازم اعم از سامانه املاک وجود ندارد و نمی‌توان به‌ طور دقیق گفت چه کسانی مستأجر هستند و درصد و میزان املاک موجود یا ملکی و استیجاری بودن آن‌ها را مشخص کرد. مسئله بعدی، موضوع فرار و دور زدن موارد مشخص‌ شده است. در طرح گفته‌ شده بنگاه‌ها نباید مبلغ مازادی را از مستأجر دریافت کنند اما مسئله اینجاست وقتی زیرساخت بانکی کشور کامل نیست تا تراکنش‌ها را ردیابی کرد، احتمال دارد مبالغ بیشتری دریافت شود.
این کارشناس مسکن گفت: از طرفی هم تعیین سقف اجاره‌بها نیز در کوتاه‌مدت دو مشکل عمده ایجاد می‌کند؛ نخست اینکه موجر می‌تواند بر اساس مشاهده تورم موجود در کشور و نیز با توجه به سقفی که برای میزان اجاره گذاشته می‌شود، خانه خودش را اجاره ندهد و همین سبب می‌شود عرضه خانه‌های استیجاری کاهش یابد و بر شدت نرخ‌های اجاره تأثیر بگذارد زیرا متأسفانه کماکان قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرایی نمی‌شود. در چنین شرایطی، موجر ملک خود را اجاره نمی‌دهد و آن را خالی نگه می‌دارد اما در مقابل، مالیاتی هم به آن تعلق نمی‌گیرد. از سوی دیگر، وقتی عرضه خانه‌های استیجاری کم می‌شود طبیعتاً قیمت خانه‌ها در کوتاه‌مدت افزایش می‌یابد. مشکل دیگر اینکه، وقتی سقف 25درصدی برای افزایش نرخ اجاره‌بها در نظر گرفته می‌شود، قرار است چگونه اجرایی شدن آن را ردیابی کند و امکان دارد موجر درصد بیشتری را در نظر بگیرد. وقتی زیرساخت‌های بانکی کامل نیست، امکان ردیابی این موضوع وجود ندارد و در نهایت امر موجر و مستأجر با همدیگر به اختلاف می‌خورند و دعاوی در قوه قضائیه مطرح می‌شود.

الزام‌ها و قوانین اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد
وی معتقد است: دولت و مجلس باید از تکرار اشتباه‌های گذشته بپرهیزند و برای کارهای زیربنایی و نه کوتاه‌مدت تصمیم جدی بگیرند. تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک می‌تواند یکی از ضمانت اجراها و زیرساخت‌های مورد نیاز اثرگذار این طرح باشد. همچنین ضروری است نسبت به تولید مسکن اهتمام بیشتری داشت، البته می‌توان هزینه ساخت‌وساز را با در نظر گرفتن و پیگیری مجموعه سیاست‌ها کاهش داد. نکته دیگر اینکه، با توجه به تورم فعلی و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، دیگر اجاره‌داری از نظر اقتصادی معنایی ندارد؛ زیرا اگر موجر ملک را اجاره ندهد و پول خود را به ‌صورت سپرده در بانک سرمایه‌گذاری کند قطعاً سود بیشتری خواهد برد. 
در واقع صاحبان اغلب خانه‌های اجاره‌ای افرادی هستند که یک یا دو واحد مسکونی اضافه‌ دارند و این را خریداری کرده‌اند تا زمانی آن را به فرزندان خود بدهند اما تا آن موقع تلاش می‌کنند این خانه‌ها را اجاره بدهند تا از این طریق مقداری درآمدزایی داشته باشند. در واقع اجاره‌داری در کشور ما اجاره‌داری حرفه‌ای نیست که بگوییم همانند کشورهایی مثل آلمان به‌ صورت قانونی در حال انجام این کار هستیم. در واقع الزام‌ها و قوانین مربوط به اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور وجود ندارد تا بتوان از این امکان بهره برد و حتی فرهنگ کشور هم به این سمت ‌و سو  نیست. 
عبداللهی بیان کرد: موضوع دیگر، مسئله نرخ بهره در کشور است که سبب می‌شود به‌ سوی کنترل بازار اجاره نرویم. اگر بتوانیم بازار ملکی و تملک را در کشور حل کنیم موضوع اجاره‌بها نیز خود به ‌خود اصلاح می‌شود. وقتی عرضه مسکن در بازار ملکی افزایش یابد قطعاً قیمت‌های بازار اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند. وقتی خانه‌های خالی در کشور عرضه شود قیمت اجاره‌بها هم به تبع آن کم می‌شود. این در حالی است که متأسفانه ما تنها در فصل نقل و انتقالات یاد این می‌افتیم قیمت‌های اجاره‌بها بالاست. همچنین درباره نقش بنگاه‌های املاک نیز باید گفت شاید نقش این‌ها در بحث اجاره چندان پررنگ نباشد و صرفاً مبلغ تعرفه را دریافت خواهند کرد. با این‌ حال می‌توان از پلتفرم‌هایی استفاده کرد که در آن خانه‌ها به‌ صورت اینترنتی و از طریق هوش مصنوعی معامله و منتقل می‌شوند.

کدام صاحب‌خانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟
به گفته مشاوران املاک اما دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستأجران اتفاق می‌افتد؛ به این شکل که مستأجران برای اجاره، قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف ۲۵ درصدی گذر کرده است.
بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. به گفته مشاوران املاک اما بیش از نیمی از مالکان اجاره بهای خود را در سال ۱۴۰۱ تا دو برابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشارهای تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره‌ ماهانه افزایش پیدا کرده است.

​​​​​​​خبرنگار: مینا افرازه